逃離“紅海”

來源：時間：2008-02-26 10:36:50

　　面臨宏觀調控與市場的雙重壓力，地產商的心態已經發生了根本變化，部分明智者正準備戰略轉型，尋找新的發展空間
　　“如果一個地產商說房地產調控是權宜之計或者一兩年、兩三年就會結束，這個企業肯定是完了。”大連萬達董事長王健林說；
　　“宏觀調控以后可能會稱之為宏觀經濟治理，因為不再是臨時性措施，而是長期的國家戰略。這可能對原來的房地產模式沖擊比較大。”中坤地產董事長黃怒波說；
　　“金地進入一個城市選擇一個項目都有自己的模型來做支撐，而這種經濟模型已經在長期內加入了宏觀調控的權重。”金地地產總裁張華綱說。
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　　政府對地產的宏觀調控還會持續多久？始自2003年6月的此輪地產調控邁進第四個年頭后，主流地產商的回答正在趨于一致：宏觀調控將成為“常態”，要做好“永遠”都不會停止的打算。
　　14個月前，當本刊記者以《地產新政百日》為題采訪國內房地產領先企業時，開發商對于此輪調控何時停止的期限預測并不一致，對企業開出的應對措施也各不相同，而且多以短期應對措施為主。事實證明，在一年前甚至幾年前，開發商的判斷和選擇，就已經決定了企業的走向，甚至生死。
　　最典型的兩個例子應該是萬科和順馳。一個是業內標桿，因為經歷過房地產泡沫破滅而“做好全線過冬的準備”。一個是行業黑馬，勇往直前毫無畏懼。一年多之后，孫宏斌將順馳控股權拱手他人，萬科則聯合南都、中糧，開始了新的拓展之旅。

　　“如果能夠在一兩年前就已經預測到，宏觀調控將成為一個地產行業必須面對的常態，調控政策將一波接一波，地產企業就應該逐步放棄‘短期應對’的心態，在制定企業長期發展規劃時，為政策寒冬預留空間，做出調整和長期的戰略安排。”一位地產業資深人士這樣對記者說。
　　“長期調控帶來的壓力，讓部分企業認識到，必須從‘紅海戰略’調整到‘藍海戰略’。”中國企業海外發展中心主任孫飛對記者說。
　　在尚未達到充分競爭的房地產行業，更多的地產商正面臨宏觀調控與市場的雙重壓力，現在，究竟有哪些房地產商準備逃離血腥競爭的“紅海”，去拓展新的生存空間，正在或者已經駛入了令同行羨慕的“藍海”呢？
　　
　　新融資管道
　　
　　提高房地產企業自有資金比例，提高房貸首付，二手房交易征收個稅，提高商業銀行存款準備金率，加息直至最近的土地集中放量，房地產新政一輪接一輪。每一項政策產生的沖擊最終落在房地產商身上，都是對資金鏈條的進一步收緊。是運作一個項目就去融一筆錢，還是不惜用更高的成本，獲得一條可以源源不斷為企業輸送資金的管道？
　　上市是一個不錯的選擇，即便是在資本市場蕭條的冬天。7月，在香港本地房地產企業接連遭遇聆訊失敗和終止上市之后，內地開發商世茂（0813.HK）綠城（3900.HK）還是選擇了低價上市，雖然凈資產折讓率高達30-45%，到底分別募集到資金36.25億港元和26.63億港元，有了加速擴張的資金實力。
　　已經上市的輾轉騰挪的空間就更大了，資本市場需要的不過是想象力。
　　“富力計劃將股份拆細，1股變為4股。同時計劃以每股9.55港元配售1.692億股新股，凈所得15.9億港元。” 十一長假之前，富力地產（2777.HK）董事長李思廉向香港媒體做出公開表示。此前，李思廉向內地媒體表示，配股資金的90％將用于收購儲備土地，“富力正在洽談四五個土地項目，年內將有‘好消息’。”
　　自14個月前上市至今，富力在儲備土地方面熱情一直遠超同行。依靠的，正是上市之后股價翻了4倍的底氣。“截至今年6月底，富力擁有總建筑面積約1107.7萬平方米的土地儲備。如果旗下新增土地儲備能夠辦妥手續，公司總土地儲備將達到1451萬平方米，土地儲備足夠日后3－5年之用。”李思廉在公開場合表示。在廣州珠江新城一處，富力地產即拿下15個地塊，珠江新城由此被戲稱為“富力新城”。僅珠江新城中央商務區的兩幅地塊，富力就付出了4.49億元的真金白銀。6月和8月，富力分別在重慶和成都拿到兩塊面積為91.8萬和60余萬平方米的地塊。9月5日，又以2.57億元在天津取得占地面積為10.1354萬平方米的地塊。
　　現在，對于意欲再吞進四五塊土地的李思廉來說，拆股配售是最好的資金通路。9月21日，富力地產與老搭檔JP摩根和摩根斯坦利簽訂配售代理協議，后兩者將以全額包銷方式向投資者配售1.69億富力新股。每股新股為9.55元，相當于分拆前每股38.2元，雖然較前天收盤價折讓5％，卻比沒有逐個項目融資的開發商要輕松的多。
　　殊途同歸的是，9月中旬，香港上市的內地房地產企業北辰實業（0588.HK）也開始了它的第二次大型募集資金：A股發行開始報價。據國內投資機構預測，如能按預期在10月18日之前上市，北辰A股可能一次籌集資金35億元。北辰方面透露，募集資金用于建設奧運媒體村和北辰大廈，利潤和投資回報顯然值得期待。
　　通過資本市場發行債券也是另外一種融資選擇。9月，雅居樂地產（3383.HK）宣布通過摩根斯坦利和匯豐銀行發行的2013年到期、9厘定息優先票據，發行額度由3.5億美元增加至4億美元。
　　 “事實證明，那些愿意接受‘高成本’代價成功和海內外資本對接的房地產企業，不僅活下來了，而且在行業的冬天獲得了加速發展的能力。”孫飛分析。2004年，順馳即已通過了香港聯交所聆訊，當時，順馳大股東孫宏斌即向《中國企業家》表示，“市盈率太低，不想上市，反正現在項目資金還能夠應付裕如。”但是，沒有考慮到宏觀調控會持續這么久的孫宏斌，最終在今年不得不將公司55％股權出讓，換到的僅僅是12.8億元，比前面“流血上市”的地產商還要微薄。順馳只是比較顯眼的例子，在房地產行業，沒有及時將短期融資換作長線管道融資的企業、生存被動的不乏其人，即便是“做房地產就賺錢”的北京，爛尾的項目、消失的公司并不在少數。
　　房地產企業獲得長期的資金來源并非只有“上市”華山一條路。2005年年末希望通過和麥格里的合作實現REITS（房地產信托基金）上市的大連萬達，在REITS市場的不景氣下放棄了上市，但是和麥格里的長期合作，還是保證了這家一直加速擴張企業的資金安全。
　　“2005年年底，麥格里萬達基金正式成立。合同保證，麥格里通過參股項目的方式，將全面跟進萬達所有的購物中心項目。僅僅2005年，萬達就拿到了30億元的資金，2006年，金額將超過40億元。”萬達董事長王健林告訴《中國企業家》，萬達現在還可以選擇銀行的經營性物業抵押貸款，以經營性物業產生的現金流作為還款來源融資。“僅僅是北京、上海的項目，拿出去抵押一個項目至少可以拿到20億左右。”
　　作為一個商業地產開發經營商，王健林遇到的資金瓶頸可能要比大多數依靠銷售回款的住宅開發商要更見嚴酷，所以他更早地明白：“房地產商不能僅僅把宏觀調控當作只有一兩年兩三年的事情，企業要做到不受銀行貸款限制，不受國際資本控制，只靠自己的經營收入就能夠過冬，才是安全的。”現在，萬達把宏觀調控當作長期的企業發展背景來考量，在長期戰略規劃和發展速度上，以自己自有資金和各地購物中心能夠產生的租賃收入資金為限，不做過高目標的規劃。”