為了迎接2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試，育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了房產(chǎn)經(jīng)紀人房產(chǎn)經(jīng)紀概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式

    房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營模式的概念與類型（掌握）

    （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營模式的概念（掌握）

    1.廣義的企業(yè)經(jīng)營模式是指企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營宗旨，為實現(xiàn)企業(yè)所確認的價值定位所采取某一類方式方法的總稱，包括企業(yè)對自己在產(chǎn)業(yè)鏈中所處位置、業(yè)務范圍、競爭戰(zhàn)略的選擇。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的位置已相對固定，即處于房地產(chǎn)的市場流通環(huán)節(jié)。而房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的業(yè)務范圍可根據(jù)房地產(chǎn)的類型分為住宅經(jīng)紀業(yè)務、商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，或根據(jù)房地產(chǎn)市場的級別分為存量房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務、新建商品房經(jīng)紀業(yè)務等。

    2.這里所講的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式，是從非常具體的層面來講的，指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在業(yè)務范圍已確定的情況下，具體承接及開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的渠道及其外在表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構自身的業(yè)務類型、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)地位以及當?shù)氐纳鐣�、�?jīng)濟狀況有密切關系。

    3.根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是否有店鋪，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式分為無店鋪模式和有店鋪模式兩大基本類型；

    4.根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構下屬分支機構的數(shù)量及分支機構的商業(yè)組織形式，可將房地產(chǎn)機構的經(jīng)營模式分為單店模式、多店模式和連鎖經(jīng)營模式，其中連鎖經(jīng)營模式又可根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與分支機構的關系分為直營連鎖經(jīng)營模式和特許加盟連鎖經(jīng)營模式。

    5.值得注意的是，單店模式和多店模式中的“店”并不是指“門店”，而是指作為經(jīng)紀機構經(jīng)營活動的具體組織單元，它可以是經(jīng)紀機構下屬的分支機構（以門店或非門店的形式），也可以是獨立的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。

    （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營模式的類型（掌握）

    1無店鋪經(jīng)營模式

    采用無店鋪經(jīng)營模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構并不依靠店鋪來承接業(yè)務，而是主要由房地產(chǎn)經(jīng)紀人員乃至房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的高層管理人員走出自己的企業(yè)，直接深入各種場所與潛在客戶接觸來承接業(yè)務。是否采取這種經(jīng)營模式，受多方面因素的影響。

    首先，客戶類型是一個重要的影響因素。如果提供業(yè)務的客戶主要是機構客戶或大宗房地產(chǎn)的業(yè)務，這類客戶的數(shù)量是有限的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構沒必要為之專門設立店鋪，也不可能通過店鋪“坐等客來”，而是需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人員主動拜訪潛在客戶，或?qū)３探铀蜐撛诳蛻舻睫k公室或其他場所進行洽談。

    其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構所在地的社會經(jīng)濟特征也是一個關鍵的影響因素。如在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中最為主要的是存量住房經(jīng)紀業(yè)務，所面向的客戶主要是分散的住宅業(yè)主，但房地產(chǎn)經(jīng)紀機構基本上以無店鋪經(jīng)營模式為主。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通常在辦公樓里設置一個辦公室，就可以開展業(yè)務了。這一方面是由于美國地廣人稀，大多數(shù)街道上都是川流不息的車輛。而且私家車是主要的交通工具，使用公共交通工具的人不多。所以很少有人會無目的地在街道上流連、駐足，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構如果設置“店鋪”就沒有太大的意義。

    同時，基于美國獨特的職業(yè)從業(yè)形式——獨立合同制，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構并非房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務經(jīng)營的直接組織者，實質(zhì)上是為房地產(chǎn)經(jīng)紀人員提供服務的機構。

    因為按照美國各州的法律，每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)照都必須在執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人（Bro—ker）——即經(jīng)紀公司建立者的名下，所簽的所有合同，包括買賣合同、房源代理合同等，必須使用公司的名字，每一份合同均要在公司備案，過戶文件也要備案；客戶支付的傭金也是先到公司的賬戶，然后房地產(chǎn)經(jīng)紀公司再按與經(jīng)紀人事先簽訂的合同比例分配給經(jīng)紀人，實際交易的經(jīng)紀人不直接經(jīng)手傭金；如果消費者要起訴獨立經(jīng)紀人，一般也是起訴公司，公司對手下的經(jīng)紀人負100%的責任。同一家經(jīng)紀機構內(nèi)的每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人，都是獨立的職業(yè)人，各自獨立地獲得與開展業(yè)務，沒必要也不可能在同一個店鋪中承接業(yè)務。

    此外，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)廣泛采用的MLS系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在全行業(yè)層面實現(xiàn)了信息的共享，而這是每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人獲取及開展業(yè)務的主要渠道，因此，店鋪也就沒有必要了。

    目前在我國，采用無店鋪經(jīng)營模式的主要是以新建商品經(jīng)紀業(yè)務或存量商業(yè)房地產(chǎn)租售代理業(yè)務為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，它們的客戶主要是機構客戶——房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主。