為了迎接2011年房產經紀人考試，育路教育網小編特為大家整理了房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    兩種模式服務運營系統構架的異同

    通過對上述兩種模式的服務運營系統的分析，可以發現，它們之間存在的相同之處主要在于：

    （1）總部和分部層面對于業務門店的支持作用：無論是“上房置換”體系還是“21世紀不動產”體系中，業務門店都受到總部和分部層面的人才培訓、網絡技術和市場研究開發等方面的支持作用，而這些工作都不是單個業務門店所能完成的。正是因為有總部層面的支持作用，業務門店的專業化水平才能提升。

    （2）門店之間的信息溝通和共享：在兩個體系中，門店都不是孤立的，而是在門店與門店之間存在著房源信息和需求信息的共享。而這種共享的實現平臺則是計算機網絡體系，各個業務門店將自己掌握的信息通過計算機輸入到體系內共有的網絡平臺上，這樣，這個系統中的信息量就遠遠超越了單店門店的信息量。客戶可以在任意一個門店的電腦終端中通過“電腦配對系統”，尋找到符合自己要求的房源信息，這樣就突破了地域性限制，而且也有利于快捷成交。

    當然，這兩種模式的服務運營系統也存在著不同之處，主要表現在：

    （1）業務門店是否能“自主經營”，即經營管理權在總部管理層和業務門店之間的分配：在“上房置換”模式中，業務門店只是具體從事中介業務的載體，經營管理權主要在公司總部層面和5個管理中心。而“21世紀不動產”模式下，業務門店在加盟合同的框架下享有“獨立的經營管理權”。

    （2）經營利潤的分享關系：在上房置換模式下，門店由公司投資，所以所有經營利潤由公司享有；而21世紀不動產模式下，加盟門店享有經營利潤。這直接導致兩種模式下激勵約束機制的差別。

    兩種模式服務運營系統優勢比較

    高效的服務運營系統需要做到以下五個方面：總部及其職能支持部門對于業務門店的支持功能強，專業化程度高；運營系統各個層次之間信息流的通暢，決策及時性和執行度有保證；完善的分配制度使得業務門店之間的信息資源能真正共享；公司對門店和業務人員的激勵和約束機制合理，能調動積極性；管理層精干高效，管理成本能有效控制。

    根據對“上房置換”連鎖模式和“21世紀不動產”特許加盟模式的分析，并結合當前上海房地產市場需求形勢，我們可以從上述五個方面對兩種服務運營體系構架進行優劣勢分析。

    “上房置換”模式下服務運營系統的優勢：

    （1） 總部及其職能部門對于業務門店的支持更有動力，而且有著本土化優勢：因為在上房置換模式下，各個業務門店都由公司所有，故其對業務門店的支持更有積極性。而且上房置換模式相對而言，對于上海房地產市場熟悉，具有本土化優勢。

    （2）業務門店之間的信息資源共享更為容易實現：只要公司層面能對業務門店的考核制度進行合理設計，業務門店之間的信息共享就能實現。而在“21世紀不動產”特許加盟體系中，各個業務門店都是獨立的利益主體，要做到“信息共享”難度更大。

    “21世紀不動產”特許加盟模式下服務運營系統的優勢：

    （1）由于各個加盟門店擁有“獨立經營管理權”，相對于“上房置換”模式而言，門店在經營管理上決策更為及時，而且，在門店進行的決策權限肯定大于“上房置換”模式下“部分事項決策權下放”。這在市場形勢變化迅速的市場背景下，尤其有競爭優勢。

    （2）對業務人員的激勵和約束機制更為有效：在特許加盟系統中，業務門店的收入屬于門店所有，而門店的投資者通常都在進行著具體的中介業務操作，不存在委托——代理關系導致的成本。即便是對其他非所有者身份的店員，監督也更為方便。能夠更好地克服“飛單”等行業頑癥。