國土部上收22座城市用地審批權

　　繼住建部新一輪限購政策劍指二三線城市之后，國土資源部也把調控對象進一步覆蓋部分二三線城市，將22個城市建設用地審批權收歸中央。
　　該舉措看似不與樓市調控直接掛鉤，但多位地方國土部門官員和業內人士在接受《財經日報》采訪時認為，此舉將進一步收緊土地供應，與土地市場唇齒相依的房地產市場勢必遭遇多方面間接影響。
　　助推房價上漲預期
　　國土資源部此次加強對城市建設用地控制，上收審批權的22個城市包括秦皇島、鎮江、南通、揚州、泰州、嘉興、紹興、臺州、溫州、馬鞍山、德州、東營、威海、南陽、江門、惠州、珠海、佛山、中山、東莞、桂林以及三亞。
　　上述22個城市無一不是房價在近兩年漲幅較快的城市，多數是毗鄰一線城市的二三線城市，三亞、佛山、溫州、紹興等部分城市已經實施了限購政策。
　　一度因房價過快上漲的二三線城市，目前無疑正陷入宏觀調控的漩渦中心，其背后的原因是本地的投資需求和一線城市轉移的投資需求帶來雙重考驗，使得全國的房地產市場壓力集中在二三線城市釋放。
　　按照國土資源部的要求，22個新增城市的土地利用總體規劃確定的中心城區范圍內農用地轉用和土地征收須報國務院批準。此前，這些城市的建設用地審批權由所在地的省、自治區人民政府負責。
　　佛山市國土資源局官員在接受本報采訪時表示，該舉措與房地產市場并不直接掛鉤，但對樓市來說會發生滯后影響。江門市國土資源局有關負責人也表示，短期內對房地產市場影響不大，長期來看則會影響房地產市場的土地供應。
　　由于廣州、深圳、佛山的限購，部分投資者轉向了東莞等城市。據東莞市統計局8月15日發布的數據，7月全市新建商品住宅銷售均價為8586元/平方米，單月突破東莞今年房價控制警戒線，即8200元/平方米。
　　根據國家統計局的數據，秦皇島6月新建商品住宅價格同比上漲高達8.6%，僅次于烏魯木齊9.3%的漲幅，在70個大中城市中排名第二。7月份高達8.3%，在70個大中城市中排名第六。此外，江門、珠海上半年房價漲幅在珠三角城市中靠前。
　　世聯地產(19.22,0.00,0.00%)在接受本報采訪時認為，上述舉措無疑將強化了房地產市場長期上漲的預期。在高速城市化發展背景下，房地產市場保持著旺盛的需求，而供給卻受到土地供應量的限制。由于土地管理收緊帶來的供需失衡將會進一步強化房地產市場長期上漲的預期。
　　知名房地產商任志強(微博)在其微博上也稱，限購會造成短期價格波動，但限地大約只能減少供給而推動漲價，中國的住房價格首先從關緊土地閘門開始。
　　按照此前的程序，佛山和江門的建設用地供應計劃由廣東省審批，只有總量在供地指標之內可以不限制次數，改由國務院審批后只能一年一次，整個工作要進行全面的調整，審批周期也變得更長，要求會更嚴格。
　　合富輝煌分析師黎文江認為，審批權上移意味著包括房地產在內的經營性用地都會受到比之前更為嚴格的控制，而且可以想象，增添了國務院審批的環節，相應的程序也會增多，恐怕建設用地供地會放慢。
　　但為平衡土地管理收緊政策和房價上漲的矛盾，做到既實現耕地保護目標，又能使房價平穩，世聯地產認為，限購政策將可能會因此長期化和普及化。
　　在世聯地產看來，限購政策推行以來，確實起到了減少購房需求、抑制房價上漲的作用。在房地產市場長期上漲的預期之下，限購不失為政府削弱房價上漲勢頭的利器。
　　地方土地財政面臨沖擊
　　上述22個城市用地審批權上收被認為是土地收緊信號，未來的土地供應量難以大幅放大，而沖擊最為直接的無疑是中心城區建設用地供應。
　　上述不愿透露姓名的國土局官員表示，大部分城市會把30%的指標用于中心城區的建設，如果整體用地指標收緊，其勢必影響中心城區的房地產市場。
　　世聯地產認為，舊城改造會因此加速，因為建設用地審批管理收緊或為地方政府加速舊城改造提供動力。一方面貫徹了中央提出的“節約集約用地”原則，另一方面能夠盤活城市土地價值，并彌補因建設用地審批收緊致使新土地開發受限帶來的經濟增長損失。
　　與此相對應的是，容積率低的住宅產品將會更加稀缺。中央政府堅持節約集約用地原則，這將意味著容積率低的住宅產品用地，如低密度豪宅、別墅等產品的建設用地控制更加嚴格，審批更加難以獲得通過。換而言之，容積率低的住宅產品將會更加稀缺，價格上漲的壓力加大，更具有投資價值。
　　但世聯地產認為，普通商品房供應量不會減少，因為國務院此舉意在保護耕地、節約集約用地，遏制違法違規濫用土地資源的現象，并沒有跡象表明要收緊普通商品房用地。而國務院多次在出臺的房地產調控政策中強調，要加大普通商品房供應，建設用地審批權限的收緊沒有改變這一政策意圖。
　　相對于樓市的間接影響而言，國務院上收22個城市建設用地審批權舉措，被認為將對地方土地財政產生不小的沖擊。
　　此次審批權變更的城市主要分布在環渤海、珠三角和江蘇、浙江等地，均為經濟相對發達、經濟增速較快的城市。在房價出現大幅上漲的同時，這部分城市大多在今年出現了土地出讓金的大幅增長。
　　根據鏈家地產市場研究部統計，從2011年1月至目前，在國務院新上收建設用地審批權的22個城市中，威海、東營、東莞、泰州、鎮江、臺州、江門、桂林這8個城市的土地出讓金都同比去年增長50%以上。
　　鏈家地產分析師張月(微博)認為，這一措施一方面可以防止部分地方政府為單方面追求財政收入而造成的土地資源浪費及大量占用耕地的情況，另一方面有助于加強地方政府對于部分開發商非法占用土地及違規建設的監督，國務院也可以通過增多或減少土地供應加強對于土地市場的宏觀調控。
　　此外，此次國土資源部收緊建設用地審批權，還被認為與當前土地違法現象嚴重有關。根據國土部的數據，2011年上半年全國發現違法用地行為約3萬件，涉及土地面積27.8萬畝，同比分別上升8.0%和14.8%。
　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，此舉可以規范房企在二三線城市的“圈地運動”，因為一線城市樓市調控導致開發企業轉戰二三線城市，導致二三線城市上半年地價的快速上漲。房企尤其是大型房企在二三線城市圈地頻繁，但這些被圈占的地塊由于種種原因開發周期較長或長期閑置。
　　但在刀客地產顧問機構董事長謝逸楓看來，在目前土地流標和底價成交下滑嚴重背景下，收回一些城市建設用地審批權被認為會起到變相“托市”的嫌疑。根據國土資源部的統計，今年前7個月全國土地流標數量達到353塊，比去年同期增長242%。緊縮土地入市量會對該城市的土地市場產生較大影響。

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