MBA管理知識(shí)：開發(fā)商直接與間接財(cái)富源頭

　　MBA管理知識(shí)：開發(fā)商直接與間接財(cái)富源頭。

　　在鄂爾多斯，財(cái)富的直接源頭是煤礦，間接源頭則是征地，按照目前每年近5億噸的煤炭開采量，鄂爾多斯每年因煤炭新增財(cái)富2250億元。

　　外地開發(fā)商掘金

　　在鄂爾多斯的房地產(chǎn)界，最有名的故事是潘石屹來(lái)過，卻沒能進(jìn)入這片荒漠的土地，最后帶走了很多鄂爾多斯煤老板，把他們變成了自己的客戶。如果走在鄂爾多斯的街頭，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不少的樓盤廣告中，有來(lái)自北京、浙江以及廣東的項(xiàng)目。有開發(fā)商去年曾經(jīng)去一個(gè)客戶的家里拜訪，他睡在客戶老家的炕上，一個(gè)晚上幾乎被熏得夜不能寐，第二天早上急忙起床想洗把臉回家，發(fā)現(xiàn)客戶家竟然沒有水。

　　這是現(xiàn)有大沙漠中真實(shí)的故事，這就是一夜暴富的來(lái)源，這座能源型城市，瞬間讓許多外地老板心甘情愿來(lái)掘金。土地更多的是一級(jí)開發(fā)，只要有好的項(xiàng)目能和政府談好，土地，就是鄂爾多斯最多的資源，這座城市的面積，比浙江省的土地面積，只稍微小一點(diǎn)而已。

　　據(jù)了解，鄂爾多斯新近引入的環(huán)球嘉年華項(xiàng)目，這家以往常年在世界各地進(jìn)行移動(dòng)式游樂項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的公司，將鄂爾多斯作為最終的落地點(diǎn)，計(jì)劃在鐵西開發(fā)區(qū)建造一座占地面積達(dá)1300畝的游樂園綜合體項(xiàng)目，并將進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)、旅游、住宅等項(xiàng)目開發(fā)。

　　這只是這個(gè)項(xiàng)目的一部分而已。在這里，開發(fā)商才真正體會(huì)到什么叫地大物博。比較多的一級(jí)開發(fā)，也讓許多開發(fā)商有了施展的余地。“現(xiàn)在的項(xiàng)目算下來(lái)，每畝成本價(jià)只有不到100萬(wàn)，這個(gè)市場(chǎng)，當(dāng)然比其他一二線城市的市場(chǎng)好做多了。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，這個(gè)價(jià)格，當(dāng)然不是最便宜的。康巴什新區(qū)的一塊地，在2006年的一次土地拍賣中，僅拍出82萬(wàn)元/畝的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格，在當(dāng)時(shí)已被視為高價(jià)。

　　倒是房?jī)r(jià)，發(fā)生了翻天覆地的變化。

　　有個(gè)北京的開發(fā)商，來(lái)鄂爾多斯淘金之前，做了一個(gè)調(diào)查，找了這里的100個(gè)業(yè)主做了一個(gè)面對(duì)面的訪談。他們告訴業(yè)主，項(xiàng)目定位很簡(jiǎn)單，在鄂爾多斯建比北京還要好的房子，但是價(jià)格只有北京的一半。

　　正是這些不斷逐夢(mèng)的開發(fā)商，把房?jī)r(jià)一路推高。2005年，當(dāng)?shù)孛裼米≌�均價(jià)僅為1200元/平方米，今年老城東勝區(qū)的均價(jià)已達(dá)8000元/平方米以上。

　　投資變緩

　　鄂爾多斯從2004年起開始了一輪大征地運(yùn)動(dòng)，巨額的補(bǔ)償讓一些農(nóng)牧民瞬間成為了千萬(wàn)富豪。實(shí)體企業(yè)發(fā)展所引發(fā)的資源溢價(jià)，使鄂爾多斯人成為暴富一族，擁有了資產(chǎn)價(jià)格上漲的底氣。

　　與房?jī)r(jià)并行的是民間借貸的高企，2010年銀行機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1754.83億元，是2005年的5.71倍，年均增長(zhǎng)41.7%;各項(xiàng)貸款余額1561.97億元，是2005年的5.65倍，年均增長(zhǎng)41.7%。鄂爾多斯成為金融企業(yè)爭(zhēng)奪重鎮(zhèn)，2010年，金融機(jī)構(gòu)對(duì)鄂爾多斯市的信貸規(guī)模大約為1800億元，除企業(yè)自有資金及其他融資渠道外，初步估算，鄂爾多斯市民間借貸資金運(yùn)作量在500億元左右。

　　所以，鄂爾多斯人買房子都只是首付四成左右，其他能貸款的都貸款，全民放貸和全民買房幾乎可以與溫州人齊肩。

　　不同的是，鄂爾多斯人買房并不是為了讓錢滾動(dòng)起來(lái)不斷升值。數(shù)據(jù)顯示，2010年鄂爾多斯市二手房成交面積僅有17萬(wàn)余平方米，市場(chǎng)上的二手房中介非常稀少，這說明鄂爾多斯人對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資幾乎沒有從房市上退出的需求和途徑。

　　在施工面積和銷售快速增長(zhǎng)的同時(shí)，鄂爾多斯房?jī)r(jià)亦出現(xiàn)了快速上漲。在鄂爾多斯核心市區(qū)大部分商品房售價(jià)已在7000元/平方米以上，其中一些高端住宅項(xiàng)目的售價(jià)已突破2萬(wàn)元/平方米，逼近北京、上海。

　　這里人買房的速度也讓人驚訝，太古廣場(chǎng)二期項(xiàng)目的一座高層酒店和底層商鋪，直接被一位當(dāng)?shù)厝艘越?億元的總價(jià)一次性買走。“現(xiàn)在還屬于培育市場(chǎng)的階段，要培養(yǎng)他們的消費(fèi)習(xí)慣。”在鄂爾多斯開發(fā)的三江置業(yè)總經(jīng)理陳偉告訴記者，在這個(gè)市場(chǎng)上，只有最高端的和最低端的產(chǎn)品，才有銷路。

　　這個(gè)市場(chǎng)并不是被“金剛罩”罩著的，在樓市調(diào)控之后，這里的投資速度同樣也按下了暫停鍵，很多售樓處幾乎就很難見到前來(lái)看房的購(gòu)房者。也有跟政府談好一起開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)商，用低廉的價(jià)格拿到土地合作開發(fā)的區(qū)塊，在開發(fā)商看來(lái)，這里簡(jiǎn)直就是一座活生生的金礦。但是，也有折戟沉沙的開發(fā)商。