2.4.2.6 房地產市場的投資周期 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　隨著自然周期的運動，投資于房地產市場上的資金流也呈現出周期性變動，形成投資周期。

　　(1)當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產投資，更沒有資本投入新項目的開發建設。在這段時間,市場上只有可以承受高風險的投資者。由于租金和經營現金流已經降到最低水平，存量房地產的價格達到或接近了最低點。承受不住財務壓力的業主或開發商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業會被抵押權人收回拍賣。

　　(2)隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產的機會。這類資本的流入使房地產市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加。

　　(3)當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續購買存量房地產并繼續開發新項目。由于資本不斷流向存量房地產和新項目的開發，所以此時房地產市場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產時的出價。而存量房地產的業主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。

　　2.4.2.7 房地產市場自然周期和投資周期之間的關系

　　房地產市場的自然周期和投資周期是相互聯系和相互影響的，投資周期在第 一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。