「案例2-5」

    ××房地產保險估價技術報告

    ㈠ 實物權益狀況因素分析

    估價對象為××省建筑物資供應運輸公司所有的××市民主路

    484號房地產中第11棟建筑物，其建筑面積588.81㎡.

    估價對象房地產為房屋所有權證“××房自字第05-1887號”

    所載第11棟建筑物，估價人員現場勘察，該房屋已于2004年4

    月30日下午2點50分被火燒毀，火勢于當日晚上10點基本熄滅，

    經過幾個小時的焚燒，屋頂被燒壞，大部分墻體已坍塌，房屋在被

    火燒之前作為商業門面經營建筑材料，是經廠房改建而成的，投保

    用途系生產用房（大修車間），磚混結構，高一層，建筑面積588.81㎡，室內外未經二次裝修，水泥地面，墻面普通抹灰。

    ㈡ 區位狀況因素分析

    ××省建筑物資供應運輸公司所有的房屋位于××市民主路

    484號，東臨市建二公司，南臨舒家街，西臨鐵路干線，北臨交通

    主干道民主路。地上建筑物共16棟，總建筑面積8561.01㎡（不含

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    新建未確認產權的房屋），用地面積14085.19㎡.該地區交通便捷，

    距××火車站、××長途汽車站只需幾分鐘車程，道路通達，各項

    配套服務設施齊全。

    ㈢ 市場背景分析：（略）

    ㈣ 最高最佳使用分析：（略）

    ㈤ 估價方法選用

    因房地產保險主要是對建筑物的保險，土地由于具有不可毀滅

    性，故房地產保險中的估價主要是對地上建筑物的估價。建筑物不

    能脫離土地而獨立存在，影響建筑物和土地的市場價值的一些共同

    因素，在地產估價時大都已經考慮了，如地理位置、用途、環境等，

    那么在建筑物估價時就不應重復考慮。基于上述理由，本次估價選

    用成本法進行測算。

    ㈥ 估價測算過程

    ⑴ 房屋火災前價值

    ① 重新建造完全價值

    房屋所有權證顯示，房屋系磚混二等，始建于1986年，高一

    層，建筑面積588.81㎡，按照××市現行房屋重置價格標準，房

    屋重置完全價為500元/㎡.

    ② 新舊程度的判定

    建筑物的折舊是指建筑物因時間經過所造成的損耗，估價對象

    投保用途作生產用房（大修車間），綜合建筑物的潛在因素、施工年

    代、使用狀況及維修等多項因素對成新率的影響，估價人員采用綜

    合判斷法確定建筑物的成新率，依據公式：

    成新率=A1×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年

    限）]+A2×完損等級評定系數+A3×綜合判定系數

    式中A1、A2、A3為加權系數，A1、A2取0.3，A3取0.4，尚

    可使用年限取22年，已使用年限為18年，完損等級評定系數為

    0.45，綜合判定系數為0.45.

    新舊程度=0.3×[22/（18+22）]+0.3×0.45+0.4×0.45

    =48%

    ③ 房屋火災前價值計算

    依據公式：

    房價=（房屋重置價×新舊程度）×（1+各項調節系數）×建筑面積

    式中各項調節系數為基礎、層高、跨度等多項因素的綜合值。

    房屋火災前價值=（500×48%）×（1+5%）×588.81

    =14.84（萬元）

    ⑵ 房屋火災后殘余價值

    房屋殘值是殘余舊料價值。根據委托人提供的現場清理資料，

    該房屋頂燒塌，門窗全部焚毀，屋架嚴重變形，現場清后，剩下磚

    約7600塊，扣除折舊后計760元，廢鐵變賣500元，房屋火災后

    殘余價值為l260元。

    ㈦ 估價結果確定

    根據××市房地產市場發展狀況及估價人員所掌握的資料來

    看，上述測算結果基本上符合實際情況，最終確定火災損失為：

    房屋火災前價值-火災后殘余價值=14.84-0.13

    =14.71（萬元）

    大寫：人民幣壹拾肆萬柒仟壹佰元整。