案例二：某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

    請問：

    1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告？

    2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途？

    答案：

    1）經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機(jī)構(gòu)為該拆遷項目估價機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

    2）該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

    ①以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；

    ②當(dāng)?shù)卣�府對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；

    ③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；

    ④對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

    案例三：某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實。認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡.

    請問：

    1）估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤？

    2）在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格？

    答案：

    1）錯誤有：

    ①應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費(fèi)用。

    ②應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

    ③利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

    2）還應(yīng)將重置價格減去折舊：

    ①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

    ②可能存在的爛尾樓設(shè)計過時（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

    ③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。