三、指錯題（下列估價報(bào)告存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內(nèi)容寫在答題處的序號后面空格處，每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分。每指明一處得3分，本題全對得40分）。

    致委托估價方函（略）

    ××別墅房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告（略）

    ××別墅房地產(chǎn)估價技術(shù)報(bào)告

    一、委托估價方

    ××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司

    二、受理估價方

    ××市房地產(chǎn)估價事務(wù)所

    三、估價目的

    為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對××別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價

    四、估價時點(diǎn)

    1998年4月15日

    五、估價對象概況

    （一）××市概況（略）

    （二）××別墅項(xiàng)目概況

    1、土地情況

    A、土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國有土地使用權(quán)證。

    B、土地總面積70000平方米。

    C、用途：別墅及配套設(shè)施。

    D、108棟別墅，建筑總面積35285平方米

    其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積10378平方米。

    2、地上物情況

    該別墅項(xiàng)目開發(fā)分為一、二兩期、戶型有A、B、C、D、四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548平方米，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830平方米。建筑材料及設(shè)備（略）

    六、估價采用的方法和步驟

    （一）采用的估價方法為：市場比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法；

    （二）分析、比較用上述估價方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價格。

    七、價格過程

    （一）方法一：房地分別估價

    1、土地估價：采用成本法與市場比較法兩種進(jìn)行估價，綜合平均得出土地評估價格。

    A、利用成本法進(jìn)行土地估價

    計(jì)算公式：土地價格=取得土地費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金

    根據(jù)估價人員實(shí)地勘察，在估價時點(diǎn)，城市邊緣某宗地實(shí)際取得土地費(fèi)用為每平方米396元，土地開發(fā)費(fèi)用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為每平方米2770元。以上三項(xiàng)合計(jì)為每平方米3324元。

    B、利用市場比較法進(jìn)行土地估價