本質(zhì)4 估價(jià)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)

　　對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性的認(rèn)識(shí)

　　①由于信息的不完全與不確定，估價(jià)師只能得出近似的評(píng)估價(jià)值（誤差不可避免）。

　　②所有的估價(jià)都會(huì)有誤差：評(píng)估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。

　　③估價(jià)的允許誤差較大，但是應(yīng)該有合理的誤差度。

　　④判斷估價(jià)誤差，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。

　　⑤一般不會(huì)重復(fù)評(píng)估來(lái)確定誤差，而是通過(guò)考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無(wú)疏漏，在估價(jià)過(guò)程中有無(wú)失誤，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定

　　防止出現(xiàn)較大誤差的方法——制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等

　　目前我國(guó)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范3個(gè)：①房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；②城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)；③房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)

　　不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋?　）。 【2007年真題】
　　A．掌握的有關(guān)信息不同
　　B．作出的估價(jià)師聲明不同
　　C．估價(jià)對(duì)象狀況不同
　　D．委托人不同

　　【答案】A
　　【解析】由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近擬的評(píng)估價(jià)值（估價(jià)不可避免）

　　一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。 （ 　）【2007年真題】

　　【答案】√
　　【解析】判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格不見(jiàn)得是正常合理價(jià)格，判斷方法一般是與合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。 提示：參見(jiàn)教材P8．

　　本質(zhì)5 既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)，但是應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。

　　估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很重要

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，只通過(guò)數(shù)學(xué)公式或模型難以把握與量化

　　必須對(duì)不同估價(jià)方法的局限性進(jìn)行調(diào)整和綜合平衡，也依賴(lài)于估價(jià)師個(gè)人的綜合判斷藝術(shù)水平

　　因此估價(jià)師一般要求有一定年限以上的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)