答案部分

    一、簡答題

    1.

    「正確答案」：采用收益法估價時應進行如下操作：

    （1）確定未來收益期限。

    （2）求取未來凈收益。

    （3）求取報酬率。

    （4）選用恰當的報酬資本化公式計算收益價格。

    「答疑編號10063355」

    2.

    「正確答案」：（1）不一定。

    因為雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同。

    這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規模、建筑結構、樓層層數與層高、臨街深度等不同，有可能不具有可比性。

    （參見《估價理論與方法》教材177頁）

    （2）確定出租部分潛在毛收入時應注意：

    ①租賃期內按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計；

    ②應考慮租賃保證金和押金的利息收入；

    ③應考慮是否存在無形收益。

    （3）確定自營部分凈收益時應注意：

    ①應根據客觀經營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。

    ②因向商戶收取的管理費較高，應調查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。

    ③測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應考慮各種無形收益。

    「答疑編號10063356」

    3.

    「正確答案」：評估該商場出售價值的技術路線：①用收益法和市場比較法評估出該商場的完全產權售價；②測算出土地總價，再用地價分攤方法計算出商場應分攤的地價，然后乘上一定的比例，得出商場需要補交的土地使用權出讓金；③測算商場裝修轉讓所造成的價值損失；④由完全產權的售價，減去需要補交的土地使用權出讓金，再減去裝修轉讓所造成的價值損失，得出商場的轉讓價。

    「答疑編號10063358」

    4.

    「正確答案」：用假設開發法評估甲工廠廠區土地熟地價格時，估價人員主要應掌握的相關資料有：

    1.甲廠區土地使用證或能夠證明土地權屬的有關資料。

    2.該工業用地轉換為住宅用地的規劃許可批文。

    3.該工業用地轉換為住宅用地需補交的土地使用權出讓金的有關規定。

    4.甲廠區土地現狀情況資料（或該土地的地形、地勢、土質、承載力以及市政配套設施等土地現狀資料）。

    5.該地塊4500 ㎡的規劃設計條件要求（或規劃容積率、建筑密度、建筑層數、建筑高度等具體的規劃設計要求）。

    6.當地住宅的供求情況、類似住宅的正常成交價格及價格走勢分析預測資料。

    7.擬建的住宅建筑造價的社會一般水平（或擬建住宅的結構、裝修、設備等與建筑造價有關的資料）。

    8.當地住宅開發的管理費用、投資利息、取得待開發土地的稅費等資料。

    9.當地住宅開發的銷售費用（或租售費用）資料。

    10.當地住宅開發的銷售稅費（或租售稅費）資料。

    11.當地住宅開發的平均利潤率資料。

    「答疑編號10063360」