2006年房地產估價師考試《房地產開發經營與管理》參考答案

一、單項選擇題
01．B 02．B 03．C 04．B 05．A
06．C 07．D 08．A 09．B 10．B
11．D 12．D 13．B 14．B 15．C
16．A 17．C 18．A 19．A 20．C
21．C 22．C 23．C 24．B 25．A
26．C 27．C 28．D 29．B 30．A
31．C 32．A 33．B 34．D 35．B

二、多項選擇題
1．CD 2．ACD 3．BCD 4．CDB 5．BDE
6．BD 7．ACE 8．ABCE 9．ACDE 10．ADE
11．ABCE 12．BCDE 13．ABCDB 14．ABC 15．BCE

三、判斷題
1．√ 2．× 3．√ 4．× 5．√
6．√ 7．× 8．× 9．√ 10．√
11．√ 12．× 13．× 14．× 15．×

四、計算題

1．（1）月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%

購買住房最高額=（1750/0.5%）×[1-（1/（1+0.5%）²⁴⁰）]/70%=348951.93

　　（2）月利率=9%/12=0.75%按6%利率計算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-（1/（1+0.5%）¹⁸⁰）]=207381．15

　　按9%利率計算月還款1750元相當的貨款總額=1750/0.75%×[1-（1/（1+0.5%）¹⁸⁰）]=172538.47

　　則第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68元

　　（3）若保持1750的月還款額不變，需要償還的年限為n

　　34842.68×（1+0.075％）¹⁸⁰ =（1750％/0.75%）×[1-（1/（1+0.75%）¹²ⁿ）]=（1+0.075%）¹²ⁿ=1.7973

　　當n=7時，1.0075⁸⁴=1.8732當

　　n=6時，1.0075⁷²=1.7125

　　則n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年

2．自有資金投入總額=35000×35％=12250萬元

　　第一年初投入9000萬元；

　　第二年初投入13250萬元，其中3250萬元為自有資金，10000萬元貸款；

　　第二年末收入7750萬元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250= 5500萬元；

　　第三年末收入12600萬元，全部與第四年初用于償還貸款；

　　第四年末收入21650萬元，足以償還剩余貸款，并有余額；

　　第五年末開始每年收入3000×90％×5000×(1-20％)=1080萬元租金；

　　第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬元。

　�。�1）第四年初償還貸款時，貸款本息合計10000×(1+10％)²+5000×(1+10％)=17600萬元還款12600萬元，仍需償還5000萬元。

　　第五年初償還剩余貸款5000×(1+10％)=5500萬元

　　因此借款計劃為第二年初借款10000萬元，第三年初借款5000萬元。

　　還款計劃為第四年初償還12600萬元，第五年初償還剩余5500萬元。

（2）制作全部投資現金流量表

　　當i₁=15％時，

當i₂=16％時，

　　i₁NPV₂=-398.6448用插值法求的FIRR=15.53％

　　（3）制作自有資金現金流量表

　　按25％報酬率計算，