2004年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》參考答案

一、單選題

1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B 6．D　7．C　8．C　9．D　10．A

11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C

21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B

31．B　32．C　33．B　34．B　35．D

二、多選題

1．BCD　2．AC　3．DE　4．ACE　5．BCDE　6．ABC　7．ABDE　8．ABCD　9．ABD　10．ABC

11．ABCE　12．DE 13．ABDE　14．ACE　15．BC

三、判斷題

1．√　2．×　3．×　4．√　5．×　6．√　7．√　8．√　9．×　10．×

11．√ 12．× 13．√ 　14．√　15．×

四、計算題

1．解：

（1）計算未來3年的凈利益。

1）未來第一年的凈收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32萬元

2)未來第二年的凈收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52萬元

3)未來第三年的凈收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92萬元

（2）用未來數據資本化公式法計算每年不變的凈利益。

（3）計算收益價格。

或：

2．解：

第一種答案：

（1）項目總建筑面積：

1.2×10000×2.5=30000m2

其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。

（2）房地產開發項目總價值及折現值。

1）住宅樓價值：5000×15000=7500萬元

住宅樓價值折現到辦理完土地使用權出讓手續時點（第一年末）的折現值：

7500/(1+10％)3=5634.86萬元

2）寫字樓價值。

①寫字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬元

②寫字樓押金：1209.6×30％=362.88萬元

③寫字樓押金運用年收益：362.88×3％=10.89萬元

④有關稅費和經營管理費用：1209.6×30％=362.88萬元

⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元

⑥寫字樓價值：

⑦寫字樓折現到第1年末折現值=8478.86/(1+10％)3=6370.29萬元

3）項目總價值折現值：5634.86+6370.29=12005.15萬元

（3）項目開發成本、管理費用及其折現值。

1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬元

寫字樓部分：2800>（15000×（1+5％）=4410萬元

2）住宅樓開發成本及管理費折現值：

2835×[0.5/(1+10％)^0.5+0.5/(1+10％)^1.5]=2580.13萬元

3）寫字樓開發成本及管理費用折現值：

4410×[0.5/(1+10％)^1.5+0.5/(1+10％)^2.5]=3648.76萬元

4）項目開發成本及管理費用折現值：

2580.13+3648.76=6228.89萬元

（4）住宅樓銷售稅費及折現值。

1）住宅樓銷售稅費：7500×6％=450萬元

2）住宅樓銷售稅費折現值：450/(1+10％)³=338.09萬元

（5）所能支付的最高土地價格=(總價值－住宅樓銷售稅費－開發成本及管理費用)(1+3％)

=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)

=5279.78萬元

第二種答案：

（I）項目總建筑面積：

1.2×10000×2.5=30000m²

其中，住宅樓總建筑面積15000m²，寫字樓總建筑面積15000m²

（2）房地產開發項目總價值及折現值。

1）住宅樓價值：5000×15000=-7500萬元

2）寫字樓價值

①寫字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬元

②寫字樓押金：1209.6×30％=362.88萬元

③寫字樓押金運用年收益：362.88×3％=10.89萬元

④有關稅費和經營管理費用：1209.6×30％=362.88萬元

⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元

⑧寫字樓價值：

3）項目總價值折現值：7500+8478.86=15978.86萬元

（3）項目開發成本、管理費用及其折現值。

1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％)=2835萬元

寫字樓部分：2800×15000×(1+5％)=4410萬元

2）住宅樓開發成本及管理費折現值：

2835×[0.5×(1+10％)^2.5+0.5×(1+10％)^1.5]=3434.25萬元

3）寫字樓開發成本及管理費用折現值：

4410×[0.5×(1+10％)^1.5+0.5×(1+10％)^0.5]=4856.51萬元

4）項目開發成本及管理費用折現值：

3434.25+4856.51=8290.76萬元

（4）住宅樓銷售稅費及折現值。

住宅樓銷售稅費：7500×6％=450萬元

（5）所能支付的最高土地價格。

1）4年末地價=（總價值－住宅樓銷售稅費－開發成本及管理費用）

=15978.86－450－8290.76

=72381萬元

2）貼現：

7238.1/(1+10％)³=5438.09萬元

3）地價款=5438.09/(1+3％)=5279.70萬元