物權(quán)法解釋：宅基地使用權(quán)的變更登記和注銷登記

　　物權(quán)法解釋：第一百五十五條【宅基地使用權(quán)的變更登記和注銷登記】
　　第一百五十五條　已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記。
　　【解釋】本條是關(guān)于宅基地使用權(quán)的變更登記和注銷登記的規(guī)定。
　　宅基地使用權(quán)涉及國家對土地資源的管理，更是一種重要的用益物權(quán)。從長遠發(fā)展上看，對宅基地使用權(quán)的設(shè)立、變更和消滅進行登記，既有利于加強土地管理，又有利于表彰物權(quán)的狀態(tài)，從而減少爭端。目前有的地方的宅基地使用權(quán)的登記制度不夠完善，有的宅基地使用權(quán)還沒有登記。這一現(xiàn)狀盡管還沒有引發(fā)大的矛盾和糾紛，然而在宅基地使用權(quán)發(fā)生變動時就有可能帶來潛在的風(fēng)險。本條考慮到我國廣大農(nóng)村的實際情況以及登記制度的現(xiàn)狀，雖然沒有明確要求所有宅基地使用權(quán)一旦發(fā)生變更一律登記，但是對于己經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，則明確規(guī)定了應(yīng)當及時辦理變更或者注銷登記。本條的規(guī)定既切合了我國物權(quán)制度發(fā)展的大方向，也有利于從實際出發(fā)，未雨綢繆，防患于未然。
　　目前關(guān)于宅基地使用權(quán)變更登記與注銷登記的規(guī)定，主要見于《土地登記規(guī)則》中。《土地登記規(guī)則》第三十七條規(guī)定：“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當事人應(yīng)當在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：（一）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（二）因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的；”“房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，在申請變更登記時，應(yīng)當提交變更后的房屋所有權(quán)證書。”第三十九條規(guī)定：“因交換、調(diào)整土地而發(fā)生土地使用權(quán)、所有權(quán)變更的，交換、調(diào)整土地的各方應(yīng)當在接到交換、調(diào)整協(xié)議批準文件后三十日內(nèi)，持協(xié)議、批準文件和原土地證書共同申請變更登記。”第五十六條規(guī)定：“因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，原土地使用者或者土地所有者應(yīng)當持原土地證書及有關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記。”第五十八條規(guī)定：“土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者未按照本規(guī)則規(guī)定申請注銷登記的，土地管理部門可以依照規(guī)定直接辦理注銷土地登記，注銷土地證書。”
　　物權(quán)法第一百五十三條對宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓作了與其他法律和國家有關(guān)規(guī)定的銜接性規(guī)定，已經(jīng)為未來宅基地使用權(quán)制度的發(fā)展完善留下了空間。本條對宅基地使用權(quán)變更登記和注銷登記的規(guī)定，將隨著我國的土地使用制度和宅基地使用權(quán)制度的發(fā)展完善，逐漸發(fā)揮其應(yīng)有作用。