09年房地產(chǎn)估價師考試大綱(2)

第三章　房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容以及對獲取土地、建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)程序概述
一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念
二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序
第二節(jié)　投資機會選擇與決策分析
一、投資機會選擇
二、投資決策分析
第三節(jié)　前期工作
一、獲取土地
(一)土地儲備與土地一級開發(fā)
1.土地儲備
2.土地一級開發(fā)
(二)獲取土地的途徑
1.土地使用權(quán)出讓
2.土地使用權(quán)劃撥
3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
4.與當前土地使用權(quán)擁有者合作
二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可
(一)土地出讓過程中的規(guī)劃管理
(二)房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理
1.開發(fā)項目選址、定點審批階段
2.申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段
3.規(guī)劃設(shè)計條件審批階段
4.設(shè)計方案審批階段
5.申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段
三、建設(shè)工程招標
(一)開發(fā)建設(shè)項目的招標方式
1.公開招標
2.邀請招標
(二)招標機構(gòu)
1.招標過程中的決策活動。
2.招標中的日常事務(wù)工作
3.招標工作小組組成人員
(三)招標程序
1.申請招標
2.編制招標文件
3.編制招標工程標底
4.確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函
5.投標人資格審查
6.招標工程交底及答疑
7.開標、評標和決標
8.簽訂合同
四、開工申請與審批
(一)申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件
(二)申請辦理施工許可證的程序
五、前期工作的其他環(huán)節(jié)
第四節(jié)　建設(shè)階段
一、質(zhì)量控制
(一)對原材料的檢驗
(二)對工程采用的配套設(shè)備進行檢驗
(三)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施
(四)確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度
二、進度控制
(一)工程進度計劃的編制
(二)進度管理及計劃調(diào)整
1.橫道圖法
2.網(wǎng)絡(luò)計劃
(三)其他配套進度計劃
(四)進度控制中應(yīng)關(guān)注的因素
三、成本控制
(一)成本控制的主要工作內(nèi)容
1.編制成本計劃，確定成本控制的目標
2.審查施工組織設(shè)計和施工方案
3.控制工程款的動態(tài)結(jié)算
4.控制工程變更
(二)控制工程成本的做法和手段
1.強化“成本”意識，加強全面管理
2.確定成本控制的對象
3.完善成本控制制度
4.制定有效的獎勵措施
四、合同管理
(一)合同管理的作用
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系
(三)合同管理的主要工作內(nèi)容
五、安全管理
六、竣工驗收
(一)竣工驗收的要求
(二)竣工驗收的依據(jù)
(三)竣工驗收的工作程序
1.單項工程竣工驗收
2.綜合驗收
3.竣工驗收備案
(四)竣工結(jié)算
(五)編制竣工檔案
1.技術(shù)資料的內(nèi)容，
2.繪制竣工圖
第五節(jié)　租售階段
一、選擇物業(yè)銷售形式
(一)開發(fā)商自行銷售
(二)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的作用
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式
(三)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)注意的問題
1.充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)
2.了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可投入市場營銷工作的資源
3.考察房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)過往的業(yè)績
4.針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)
5.認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同
二、制定租售方案
(一)出租還是出售
(二)租售進度
(三)租售價格
1.成本導(dǎo)向定價
2.購買者導(dǎo)向定價
3.競爭導(dǎo)向定價
三、制定宣傳與廣告策略
(一)市場宣傳策略
1.確定宣傳目標
2.選擇宣傳的信息與工具
3.實施宣傳方案
4.評價宣傳效果
(二)廣告策略
考試要求
1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念及主要程序
2.熟悉投資機會選擇與決策分析
3.了解獲取土地
4.熟悉確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可
5.熟悉建設(shè)工程招標
6.熟悉開工申請與審批
7.了解前期工作的其他環(huán)節(jié)
8.熟悉建設(shè)階段
9.掌握選擇物業(yè)租售形式
10.掌握制定租售方案
11.了解制定宣傳與廣告策略

第四章　房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析、預(yù)測、細分以及選擇目標市場的實際操作能力和知識的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)　市場調(diào)查
一、市場調(diào)查的意義和內(nèi)容
(一)市場調(diào)查的重要性
(二)市場調(diào)查內(nèi)容
1.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查
2.技術(shù)發(fā)展調(diào)查
3.市場需求容量調(diào)查
4.消費者和消費者行為鬩查
5.競爭情況調(diào)查
6.市場營銷因素調(diào)查
二、市場調(diào)查的步驟
(一)確定問題和調(diào)查目標
(二)制定調(diào)查計劃
1.資料來源
2.調(diào)查方法
3.調(diào)查手段
4.抽樣方案
5.聯(lián)系方法
(三)收集信息
(四)分析信息
(五)報告結(jié)果
三、對市場調(diào)查的分析與評估
1.方法科學
2.調(diào)查具有創(chuàng)造性
3.調(diào)查方法多樣
4.模型和數(shù)據(jù)相互依賴
5.合理的信息價值和成本比率
6.正常的懷疑態(tài)度
7.市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德
第二節(jié)　市場分析的手段與方法
一、市場規(guī)模的估計
(一)市場需求分析的基本概念.
1.市場規(guī)模
2.市場總需求
(二)市場需求預(yù)測
二、市場趨勢分析
(一)購買者意圖調(diào)查法
(二)銷售人員意見綜合法
(三)專家意見法
(四)時間序列分析法
1.簡單平均法
2.移動平均法
3.加權(quán)移動平均法
4.指數(shù)平滑法
(五)相關(guān)分析法
1.回歸分析法
2.市場因子推演法
第三節(jié)　目標市場的細分與選擇
一、市場細分
(一)市場細分與細分市場
(二)市場細分的依據(jù)
(三)市場細分的標準
(四)消費者偏好模式與市場細分
1.同質(zhì)偏好
2.分散偏好
3.集群偏好
(五)市場細分的程序
1.調(diào)查階段
2.分析階段
3.歸納總結(jié)階段
二、目標市場選擇
(一)市場集中化
(二)選擇專業(yè)化
(三)產(chǎn)品專業(yè)化
(四)市場專業(yè)化
(五)全面覆蓋
(六)大量定制
三、市場定位
(一)市場定位的含義和方式
(二)市場定位的步驟
(三)市場定位戰(zhàn)略
第四節(jié)　競爭者分析
一、識別競爭者
(一)產(chǎn)業(yè)競爭觀念
(二)市場競爭觀念
二、確定競爭者的目標
三、確定競爭者的戰(zhàn)略
四、判斷競爭者的反應(yīng)模式
(一)從容不迫型競爭者
(二)選擇型競爭者
(三)兇猛型競爭者
(四)隨機型競爭者
五、企業(yè)應(yīng)采取的對策
(一)競爭者的強弱
(二)競爭者與本企業(yè)的相似程度
(三)競爭者表現(xiàn)的好壞
第五節(jié)　市場購買行為分析
一、消費者市場及其購買對象
(一)消費者市場及其特性
(二)消費者市場的購買對象
1.便利品
2.選購品
3.特殊品
二、影響消費者購買行為的主要因素
(一)社會文化因素
1.文化因素
2.社會因素
(二)個人因素
1.年齡
2.性別、職業(yè)、受教育程度
3.經(jīng)濟狀況
4.生活方式
5.個性和自我形象
(三)心理因素
1.動機
2.感覺
3.學習
4.信念和態(tài)度
三、消費者購買決策過程
(一)參與購買的角色
(二)購買行為類型
1.習慣性購買行為
2.尋求多樣化購買行為
3.化解不協(xié)調(diào)購買行為
4.復(fù)雜購買行為
(三)購買決策過程
1.引起需要
2.信息收集
3.方案評價
4.購買決策
5.購后行為
第六節(jié)　房地產(chǎn)市場分析與市場定位
一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用
(一)房地產(chǎn)市場分析的概念
(二)房地產(chǎn)市場分析的作用
1.開發(fā)商
2.投資者和金融機構(gòu)
3.設(shè)計人員
4.營銷經(jīng)理
5.地方政府
6.租戶和購房者
(三)市場區(qū)域的確定
1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素
2.物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響
二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
(一)宏觀因素分析
(二)市場狀況分析
1.供給分析
2.需求分析
3.競爭分析
4.市場占有率分析
(三)相關(guān)因素分析
1.住宅項目
2.寫字樓項目
3.商業(yè)購物中心項目
4.工業(yè)或倉儲項目
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位及其作用
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的依據(jù)及原則
1.市場定位的依據(jù)
2.市場定位的原則
(三)市場定位的工作內(nèi)容
1.整體市場定位
2.主題形象定位
3.客戶定位
4.產(chǎn)品定位
5.價格定位
四、房地產(chǎn)市場分析與市場定位報告
考試要求
1.了解市場調(diào)查的意義、內(nèi)容和步驟
2.了解對市場調(diào)查的分析與評估
3.熟悉市場規(guī)模的估計
4.熟悉市場趨勢分析中的購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法、專家意見法和時間序列分析法
5.了解市場趨勢分析中的相關(guān)分析法
6.熟悉市場細分
7.熟悉目標市場選擇
8.掌握市場定位
9.了解競爭者分析
10.熟悉市場購買行為分析
11.掌握房地產(chǎn)市場分析與市場定位