09年房地產(chǎn)估價師案例分析---房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定（1）

1.2 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定

1.2.1 確定房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)

1.2.1.1 房地產(chǎn)估價的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)所要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本的問題，即房地產(chǎn)估價是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”。房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，從估價方法的運(yùn)用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)的影響。國際上通行的和世界各國(地區(qū))制定的估價規(guī)范(或標(biāo)準(zhǔn)、指南等類似文件)中，價值標(biāo)準(zhǔn)也都是一個重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的問題。

通常，最常用、也是最容易為不同的估價師取得共識的價值標(biāo)準(zhǔn)是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。因此，在上述國際通行的各種估價規(guī)范中，都將公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價時應(yīng)采用的價值標(biāo)準(zhǔn)。目前我國在房地產(chǎn)估價中最普遍采用的價值標(biāo)準(zhǔn)也是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。《規(guī)范》明確了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價中的重要地位，對于澄清一些模糊認(rèn)識，指導(dǎo)估價實(shí)踐，具有十分重要的意義。

《規(guī)范》第2.0.8條對公開市場價值和公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義：

“2.0.8公開市場價值open market value

在公開市場上最可能形成或成立的價格。

采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值。”

進(jìn)行房地產(chǎn)估價首先要解決“評估什么”的問題，公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們，在估價時通常是要評估房地產(chǎn)的公開市場價值。這樣的價值標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)估價的方法起著規(guī)定性的作用。

1.2.1.2 公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)決定估價方法的實(shí)質(zhì)

在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，確定了估價技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價方法的實(shí)質(zhì)。

根據(jù)公開市場價值的定義，公開市場價值是“在公開市場上最可能形成或成立的價格”，怎樣確定估價對象“在公開市場上最可能形成或成立的價格”呢?當(dāng)然最好就是參照與估價對象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實(shí)際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場法對估價對象的公開市場價格進(jìn)行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價方法。《規(guī)范》對市場法的定義如下：

“市場比較法(market comparison　approach，sales comparison　approach)

將估價對象與在估價時點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

從市場法的這個定義可以看出：市場法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實(shí)際成交價格，而終極目的是確定出估價對象的價值，也即公開市場價值。同時，市場法強(qiáng)調(diào)“成交價格為正常價格或可修正為正常價格”(《規(guī)范》第5.2.3條)。

所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場法估價的終極目的就是確定估價對象的公開市場價值，市場法也是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)在估價方法中的直接體現(xiàn)。正因為如此，《規(guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用市場法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場法為主要的估價方法。

不僅市場法體現(xiàn)了公開市場價值，其他估價方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價方法究其實(shí)質(zhì)，可以說都是市場法的變形，是對市場法的補(bǔ)充，因此這些估價方法同樣體現(xiàn)了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，這從《規(guī)范》對其他估價方法的定義和估價要求上都可以看出：

“2.0.13收益法(income approach、income capitalization approach)

預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

“2.0.14成本法(cost approach)

求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

“2.0.15假設(shè)開發(fā)法(hypothetical development method，residual　method)

預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

首先，收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法都要求估價的最終結(jié)論是“估價對象的客觀合理價格或價值”，這與市場法是一致的，也是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價方法的終極目的也是確定估價對象的公開市場價值。