09年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析---房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定（6）

對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)的認(rèn)識(shí) 1.2.3 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)的認(rèn)識(shí) 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要對(duì)估價(jià)基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識(shí)，即要充分了解估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 1.2.3.1 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)對(duì)象 估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程，如果不了解估價(jià)對(duì)象本身的情況，確定估價(jià)技術(shù)路線就無從談起。 例如，某估價(jià)對(duì)象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”，在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)設(shè)施配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市。現(xiàn)由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價(jià)對(duì)象抵債，估算其價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離可以上市之日還有6個(gè)月時(shí)間，此時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是：先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 這里對(duì)估價(jià)對(duì)象情況的了解就非常重要，如果不是這樣一個(gè)特殊的估價(jià)對(duì)象，就無法提出“先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)”這樣的技術(shù)路線。 1.2.3.2 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)目的 估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。 例如，銀行需要對(duì)抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時(shí)銀行要了解的是：當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí)，銀行能夠通過拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價(jià)值是多少，因此在“抵押價(jià)值評(píng)估”目的下對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要向估價(jià)委托人(銀行)說明：在處分該抵押房地產(chǎn)時(shí)將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金。或者換句話說，該房地產(chǎn)在“抵押價(jià)值評(píng)估”目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除向國家交付的土地使用權(quán)出讓金。 又如，為了保險(xiǎn)目的進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)，其價(jià)格內(nèi)涵將不包括土地的價(jià)值，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)估價(jià)的價(jià)值主體(保險(xiǎn)公司)所關(guān)心的僅是房屋的價(jià)格，在出險(xiǎn)時(shí)土地是不會(huì)受到損失的。 1.2.3.3 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)時(shí)點(diǎn) 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是要確定房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，而房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵與價(jià)格形成過程都與估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。 關(guān)于估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系，詳見本節(jié)“1.2.4.4房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。 下面我們?cè)購囊粋�(gè)考試題來看房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程以及與房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線之間的相互關(guān)系。 [例1—1] 甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建設(shè)兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5 000 ㎡的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1 500萬元，此時(shí)A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工，甲、乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1 400萬元，乙方尚應(yīng)返還100萬元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1 580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。