09年房產(chǎn)估價師物權(quán)法輔導(dǎo)：建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補償

物權(quán)法解釋：第一百四十八條【建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補償】

第一百四十八條　建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

【解釋】本條是建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補償?shù)囊?guī)定。

以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)都有期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，出讓人能否收回建設(shè)用地使用權(quán)？根據(jù)土地管理法第五十八條的規(guī)定，為了公共利益需要使用土地的，由有關(guān)政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)，并應(yīng)當對土地使用權(quán)人給予適當補償。在實踐中，當事人一般也在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中對提前收回的情況做出約定。國土資源部和國家工商局制定的出讓合同示范文本就有提前收回建設(shè)用地的內(nèi)容：“根據(jù)社會公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當依照法定程序報批，并根據(jù)收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權(quán)價格給予受讓人相應(yīng)的補償�！北緱l對提前收回的補償標準做了更為細化的規(guī)定。首先，對于建設(shè)用地上的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依據(jù)征收的規(guī)定給予補償。本法第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)�！薄罢魇諉挝弧�個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件�！币虼�，有關(guān)征收的規(guī)定是補償?shù)囊罁?jù)。其次，對于房屋所占用的建設(shè)用地，不適用征收的規(guī)定。征收是國家把集體所有的土地和單位、個人的不動產(chǎn)變?yōu)閲�有的財產(chǎn)，是一種改變所有權(quán)的法律行為。我國城市的土地屬于國家所有，建設(shè)用地使用權(quán)人取得的是對土地使用的權(quán)利，國家收回本來就屬于自己的建設(shè)用地，不適用有關(guān)征收的規(guī)定。但是，為了公共利益的需要，國家可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。由于建設(shè)用地使用權(quán)人是按照建設(shè)用地的使用期限交納出讓金的，因此，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的，出讓人還應(yīng)當向建設(shè)用地使用權(quán)人退還相應(yīng)的出讓金。比如，某商場的建設(shè)用地使用權(quán)期限是40年，該商場30年后被征收，那么對于該商場需要根據(jù)征收的規(guī)定給予補償，同時，還應(yīng)當退還該商場所有權(quán)人10年的出讓金。