09年房地產估價師案例與分析習題（4）

致委托方函（略）
估價師聲明（略）
估價的假設和限制條件（略）
估價結果報告
一、委托方
××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。
二、估價方
××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估
價機構資質等級：×級。
三、估價對象
××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。
××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。
估價對象其他內容描述（略）
四、估價目的
評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。
五、估價時間
2003年4月1日
六、價值定義
本次估價采用公開市場價值標準。
七、估價依據（略）
八、估價方法
根據估價對象特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。
九、估價結果
估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。
十、估價人員（略）
十一、估價作業期
2003年3月10日～3月20日。
十二、估價報告應用的有效期（略）
估價技術報告
一、個別因素分析（略）
二、區域因素分析（略）
三、市場背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估價方法選用（略）
六、估價測算過程
（一）收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入
根據《房屋所有權證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知，類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：
①1層年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00（萬元）
②2層年有效毛收入：B＝1000×80×0.8×12×90%＝69.12（萬元）
③3層年有效毛收入：C＝1000×60×0.75×12＝63.00（萬元）
④4層年有效毛收入：D＝1000×60×0.75×12×85%＝45.90（萬元）
⑤5層年有效毛收入：E＝1000×40×0.75×12×85%＝30.60（萬元）
⑥6層年有效毛收入：F＝1000×30×12×85%＝36.00（萬元）
⑦7、8層年有效毛收入：G＝（410+201）×20×0.7×12×85%＝8.21（萬元）
年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G