09年房地產估價師案例與分析習題（6）

3.估算估價對象房地產的價格
估價對象房地產價格＝土地價格+建筑物現值��
＝640.64+824.39��
＝1465.03（萬元）
(三)估價結果的確定
以收益法的估價結果和成本法的估價結果的簡單算術平均數作為估價對象房地產價格的估價結果。即：
估價對象房地產總價＝（1899.58+1465.03）/2��
＝1682（萬元）（已取整）
估價對象房地產建筑面積單價＝1682/0.6611��
＝2544（元/m2）（已取整）
七、估價結果
經過評估，某某商務樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫；人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整）。
附件（略） 
--改錯[共0題，每題10分，總計0分]
15、 
當地2003年1月～8月房地產價格定基指數為：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比準價格計算：
一、交易日期修正系數：
1．KA＝99.7%
2．KB＝99.0%
3．KC＝99.2%
二、求取比準價格：
1．比準價格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100＝6617（元/m2）
2．比準價格B＝6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102＝6344（元/m2）
3．比準價格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103＝6201（元/m2）
4．比準價格計算結果：
（6617+6344+6201）/3＝6387（元/m2）

答案：1-10無
第11題
試題解析：
答：乙估價所可以從如下5個方面說明自己給出估價結論的理由。一是從估價目的看，當時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現償債因素，而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格；二是從估價時點看，拍賣時是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時點的不同相應房地產市場狀況也會不同；三是從估價對象看，當時的估價對象是第一期別墅，建筑具有單件生產的特點，第二期別墅當然與第一期別墅會有所不同，加之一期工程完工后，環境、配套、人氣、物業管理等因素相應改善，對第二期工程銷售產生有利影響；四是應該說該兩期工程的售價主要受到房地產市場供求關系的影響，個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產價格的高低，而應以平均的社會一般水平成本衡量；五是從市場銷售結果看，拍賣底價為3800元/m2，售出6棟的平均價格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價結果的合理性。
第12題
試題解析：
答：1．甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤分割；
2．正確的分配方案應該是按50%的分成比例對該房地產開發項目的開發價值進行分割，則甲應分得： ，乙應分得：