09年房產(chǎn)估價師制度與政策模擬試題（34）

1、 某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進行評估，估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/m2。甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/m2,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結(jié)果是合理的？

估價測算過程
（一）收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入
根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：
①1層年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00（萬元）
②2層年有效毛收入：B＝1000×80×0.8×12×90%＝69.12（萬元）
③3層年有效毛收入：C＝1000×60×0.75×12＝63.00（萬元）
④4層年有效毛收入：D＝1000×60×0.75×12×85%＝45.90（萬元）
⑤5層年有效毛收入：E＝1000×40×0.75×12×85%＝30.60（萬元）
⑥6層年有效毛收入：F＝1000×30×12×85%＝36.00（萬元）
⑦7、8層年有效毛收入：G＝（410+201）×20×0.7×12×85%＝8.21（萬元）
年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G
＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21＝3443.43（萬元）
2.估算年運營費用
①年土地使用費：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的應(yīng)按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：
年土地使用費＝293×2560＝75.01（萬元）
②年管理費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入的5%計支管理費。則：
年管理費＝343.43×5%＝17.17（萬元）
③年維修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費＝343.43×8%＝27.47（萬元）