2009年房估師理論與實務輔導：房地產估價本質（1）

二、房地產估價的本質

為了進一步理解和把握房地產估價的含義，做好房地產估價工作，還應對房地產估價的本質有下列5點認識。
（一）房地產估價是評估房地產的價值而不是價格
中國在20世紀80年代開始恢復房地產估價活動時，為了避免與傳統政治經濟學中的價值內涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產生誤解，特別是當時人們對本質上不是勞動產品的土地，否認它有價值或者對它是否有價值存在很大分歧，從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂。
價值（value）和價格（price）之間的關系及本質區別是：價值是物的真實所值，是內在的，是相對客觀和相對穩定的，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現，圍繞著價值而上下波動，是實際發生、已經完成并且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低。現實中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的利害關系和無知等原因，時常會出現“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學、準確，減少估價的主觀隨意性，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應當強調房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格。
還需要指出的是，雖然估價是評估價值，而且理論上是價值決定價格，但在估價實踐中一般是通過外表的價格來了解內在的價值。另外，價值和價格的內涵雖然在估價理論上有上述嚴格區分，但由于習慣等方面的原因，有時并不對它們作嚴格意義上的區別，可以交換使用。