2009年房估師理論與實(shí)務(wù)輔導(dǎo)：房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)（3）

（三）房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證
估價(jià)行業(yè)之外的人通常認(rèn)為，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)是可以實(shí)現(xiàn)的或者八九不離十，否則就要賠償相應(yīng)的損失。實(shí)際上，估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家的身份發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解、看法或觀(guān)點(diǎn)，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。雖然估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，但并不意味著估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以隨意發(fā)表這種意見(jiàn)并對(duì)其意見(jiàn)可以不負(fù)責(zé)任。根據(jù)提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：一是鑒證性估價(jià)（或稱(chēng)證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià)）；二是咨詢(xún)性估價(jià)（或稱(chēng)參考性估價(jià)）。為估價(jià)委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如為上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價(jià)，估價(jià)報(bào)告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價(jià)。為估價(jià)委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，例如為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考的估價(jià)，估價(jià)報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”，通常屬于咨詢(xún)性估價(jià)。在這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢(xún)性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。
目前，已有一些法律法規(guī)規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任：①《中華人民共和國(guó)刑法》（2006年6月29日修正文本）第一百九十八條規(guī)定：“保險(xiǎn)事故的鑒定人、證明人、財(cái)產(chǎn)評(píng)估人故意提供虛假的證明文件，為他人詐騙提供條件的，以保險(xiǎn)詐騙的共犯論處。”第二百二十九條第一款規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。”該條第二款規(guī)定：“前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。”該條第三款規(guī)定：“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”第二百三十一條規(guī)定：“單位犯本節(jié)第二百二十一條至第二百三十條規(guī)定之罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照本節(jié)各該條的規(guī)定處罰。”②《中華人民共和國(guó)公司法）（2005年10月27日中華人民共和國(guó)主席令第42號(hào)公布，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公司法》）第二百零八條規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假材料的，由公司登記機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門(mén)依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷(xiāo)直接責(zé)任人員的資格證書(shū)，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因過(guò)失提供有重大遺漏的報(bào)告的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，情節(jié)較重的，處以所得收入一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門(mén)依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷(xiāo)直接責(zé)任人員的資格證書(shū)，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評(píng)估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的外，在其評(píng)估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。”③《中華人民共和國(guó)證券法）（2005年10月27日中華人民共和國(guó)主席令第43號(hào)公布，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《證券法》）第一百七十三條規(guī)定：“證券服務(wù)機(jī)構(gòu)為證券的發(fā)行、上市、交易等證券業(yè)務(wù)活動(dòng)制作、出具審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、財(cái)務(wù)顧問(wèn)報(bào)告、資信評(píng)級(jí)報(bào)告或者法律意見(jiàn)書(shū)等文件，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，對(duì)所依據(jù)的文件資料內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證。其制作、出具的文件有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與發(fā)行人、上市公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但是能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”
不論是何種性質(zhì)的估價(jià)以及承擔(dān)的法律責(zé)任的大小如何，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，勤勉盡責(zé)地去完成。其中鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀(guān)、公正”，咨詢(xún)性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益”。本書(shū)講的主要是鑒證性估價(jià)。
5．下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是（　）。（2007年試題）
A．房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
B．房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證
C．房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制
D．房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
答案：C