2010年房估師理論與方法輔導: 房地產轉讓和租賃的需要

    房地產轉讓包括房屋所有權轉讓和建設用地使用權轉讓，是指房屋所有權人和建設用地使用權人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權和建設用地使用權(簡稱房地產)轉移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產作價出資、作價入股、抵償債務等。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和建設用地使用權出租，是指房屋所有權人、土地所有權人(國家)、建設用地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

    房地產價值很大，房地產的轉讓價格和租金無論是偏高還是偏低，都會使某一方遭受較大損失。由于一般的單位和個人不是專門從事房地產交易的，甚至一生中未曾經歷過房地產交易，而且沒有兩宗房地產是完全相同的，所以這些單位和個人對房地產及其市場行情通常不很了解，在房地產轉讓和租賃時為避免遭受損失，往往需要房地產估價為其確定轉讓價格、租金等提供參考依據。

　　例如房地產買賣，對于買者來說，需要通過房地產估價了解擬購買房地產的市場價值，以判斷賣者的要價是否合理，或者幫助其確定合適的出價，避免出價過高而遭受損失，出價過低而得不到;對于賣者來說，需要通過房地產估價了解擬出售房地產的市場價值，以判斷買者的出價是否合理，或者幫助其確定合適的要價，避免定價過低而遭受損失，定價過高而難以賣出。再如房地產互換，由于所互換的房地產價值剛好相等的情形很少，互換雙方往往需要通過房地產估價了解所互換房地產的市場價值，然后根據它們之間的差價在貨幣上“多退少補”。在用房地產作價出資設立企業的情況下，《中華人民共和國合伙企業法》(2006年8月27日中華人民共和國主席令第55號公布)第十六條規定：“合伙人可以用貨幣、實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資，也可以用勞務出資。合伙人以實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資，需要評估作價的，可以由全體合伙人協商確定，也可以由全體合伙人委托法定評估機構評估。”《公司法》第二十七條規定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資;但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。”在一方提供土地，另一方提供資金，合資合作開發建設房地產，然后分配建成后的房地產或者利潤的情況下，雙方需要了解所提供的土地的市場價值。這些也都需要房地產估價。

　　在房地產租賃的情況下，不僅需要評估租金(租賃價格)，而且當出租人需要收回租賃期限未到期的房地產時應當給予承租人多少補償，承租人將租賃權轉讓時可以拿到多少權利金(租賃權價格)等，也需要房地產估價提供相關參考依據。