2010年房估師理論與方法輔導: 估價與評估的異同

估價與評估的異同

    房地產估價也稱為房地產價值評估，過去多稱為房地產價格評估，現在還經常稱為房地產評估。一般情況下，房地產估價和房地產評估可以不作區分，能夠交換使用。但是，科學、嚴謹地說，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價的含義更加精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。評估的含義很寬泛，不只限于對價值進行評估，還可指查驗某人、某物或者某項工作、活動，以判斷其表現、能力、質量、效果、影響等。

　　目前，評估一詞也被廣泛用于其他領域，一些法律法規還規定了許多“評估”活動。例如，教育評估、規劃實施情況評估、地震災害調查評估等。與此相似，房地產評估不僅包含房地產價值評估，還可以包含房屋工程質量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產周圍環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估，甚至可以包含房地產制度政策評估等。因此，雖然房地產估價應建立在房屋工程質量、完損等級、使用功能、周圍環境等評估的基礎上，但為了表述上更加精準、明確，應把以得出房地產價值為目標和最終結論的評估，稱為房地產價值評估或者簡稱房地產估價。同理，以其他某個方面作為目標和最終結論的評估，應明確地稱為相應方面的評估。只有當評估的目標和最終結論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當的用詞予以準確表述時，才可以籠統地稱為房地產評估。例如，商業銀行在發放房地產開發貸款時，委托房地產估價機構對申請貸款的房地產開發企業的資信狀況、財務狀況、經營管理狀況、以往開發經驗，以及房地產開發項目的合法性、經濟可行性等進行的調查和評價，可以籠統地稱為房地產評估。

　　特別需要指出的是，區分估價和評估并不意味著房地產估價師和房地產估價機構只能從事房地產價值評估業務。實際上，房地產估價師和房地產估價機構除了從事傳統價值評估業務(即為了各種估價目的，對各種房地產的各種價值進行評估)，通常還從事下列房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務：

　　(1)價值分配業務，例如，把包含土地價值和建筑物價值在內的房地產總體價值在土地和建筑物之間進行分配;把采用成本法測算出的一個商品房小區的平均房價在各幢、各樓層、各單位之間進行分配;把采用成本法測算出的一個開發區或土地一級開發片區的平均地價在開發完成后的各地塊之間進行分配;把一宗土地的價值在其上建筑物的各單位之間進行分配，即所謂“高層建筑地價分攤”。

　　(2)價值減損評估業務，例如，因規劃修改、污染、工程質量缺陷等導致的房地產價值減損評估。　　

    (3)相關經濟損失評估業務，例如，因征收、征用房地產造成的停產停業損失評估。

　　(4)房地產咨詢顧問業務，例如，房地產市場調研、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃、房地產項目調查評價、房地產購買分析、房地產最高最佳利用分析、房地產資產管理等。

　　上述房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務，不僅是房地產估價師和房地產估價機構可以從事，而且是有能力從事、應當著力拓展的業務領域。