房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理輔導(dǎo): 實物期權(quán)法與凈現(xiàn)值法的比較

    凈現(xiàn)值法也是項目評估的常用方法，其優(yōu)點是使評估定量化且方便可行，然而，與實物期權(quán)法相比，凈現(xiàn)值法顯示出了它的不足。用實物期權(quán)法估算的項目的實際價值是擴展的凈現(xiàn)值，或者說是有靈活性的實物期權(quán)的凈現(xiàn)值，而用凈現(xiàn)值法估算的項目的實際價值是靜態(tài)價值，是沒有靈活性的凈現(xiàn)值，這種價值一般低于實物期權(quán)法估算出來的價值。之所以會造成這種差距，這與凈現(xiàn)值法的缺點有關(guān)。

所謂凈現(xiàn)值法[Net Present Value(簡稱NPV)]，是指運用投資項目的凈現(xiàn)值來進行投資評估的基本方法，凈現(xiàn)值等于投資項目未來凈現(xiàn)金流量按資本成本折算成現(xiàn)值，減去初始投資后的余額。

　　凈現(xiàn)值法所依據(jù)的原理是：假設(shè)預(yù)計的現(xiàn)金流入在年末肯定可以實現(xiàn)，并把原始投資看成是按預(yù)定貼現(xiàn)率借入的。當(dāng)凈現(xiàn)值為正數(shù)時償還本息后該項目仍有剩余的收益，當(dāng)凈現(xiàn)值為零時償還本息后一無所獲，當(dāng)凈現(xiàn)值為負數(shù)時該項目收益不足以償還本息。

　　凈現(xiàn)值法的缺點是考慮的因素簡單，缺乏對未來不確定性的反映，容易造成對投資項目真實價值的低估。其應(yīng)用的主要問題是難以確定貼現(xiàn)率，因為影響貼現(xiàn)率的因素很多，比如項目自帶的風(fēng)險性、投資者所要求的風(fēng)險回報率、未來現(xiàn)金流的不確定性等。而且，凈現(xiàn)值法只適用于工程技術(shù)簡單、各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)已經(jīng)形成定額、有過成功經(jīng)驗的類似項目，而對于BOT這種時間跨度長、投資額大、不確定性強的項目來說，凈現(xiàn)值法不是最理想的。

　　相比之下，由于實物期權(quán)法考慮了不確定性，對資產(chǎn)的機會價值做出預(yù)測，同時，由于管理者可以創(chuàng)造特定的戰(zhàn)略期權(quán)，他們的決策可以增加項目的實物期權(quán)價值，因此，把實物期權(quán)法運用到BOT項目投資決策中，能使政府、投資者和經(jīng)營者獲得理想的利益，最大限度地降低各種風(fēng)險。