房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo): 實(shí)物期權(quán)的內(nèi)容

實(shí)物期權(quán)理論經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展和實(shí)踐，已經(jīng)形成了一個(gè)較為完善的理論體系。下面針對(duì)實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)應(yīng)用中的特點(diǎn)，對(duì)實(shí)物期權(quán)做一個(gè)簡(jiǎn)單的概述。

房地產(chǎn)投資決策中所包括的實(shí)物期權(quán)類型主要有以下類型：

　　1、延遲投資期權(quán)(Option to delay investment)，也稱為等待期權(quán)。開(kāi)發(fā)商擁有推遲投資的權(quán)利，可以根據(jù)市場(chǎng)的情況決定何時(shí)動(dòng)工，這種選擇權(quán)可以減少項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)，被稱為延期投資期權(quán)。

　　2、擴(kuò)張期權(quán)(Option to expand)。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)比較大、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不明朗的不成熟市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)先投入少量資金試探市場(chǎng)情況，這種為了進(jìn)一步獲得市場(chǎng)信息的投資行為而獲得的選擇機(jī)會(huì)被稱為擴(kuò)張期權(quán)。

　　3、收縮期權(quán)(Option to contract)和中止期權(quán) (Option to stop)。指開(kāi)發(fā)商在面臨市場(chǎng)實(shí)際環(huán)境比預(yù)期相差較遠(yuǎn)的狀況下，擁有縮減或撤出原有投資的權(quán)利，這樣可以減少損失，這種期權(quán)相當(dāng)于美式看跌期權(quán)。

　　4、轉(zhuǎn)換期權(quán)(Option to switch use)。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，有能力的開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)外部環(huán)境的變化進(jìn)行投入要素或產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換，如根據(jù)市場(chǎng)需求，產(chǎn)品可以在工業(yè)、商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅用途之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換。顯然這為企業(yè)的項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)提供了機(jī)動(dòng)性，為企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)或競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化提供有利工具。

　　5、企業(yè)增長(zhǎng)期權(quán)(Corporate growth option)。開(kāi)發(fā)商接受某一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可能不僅僅從項(xiàng)目本身的財(cái)務(wù)效益考慮，更多的可能考慮項(xiàng)目對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的影響，更重要的是員工經(jīng)驗(yàn)的積累、企業(yè)品牌支持、銷(xiāo)售渠道開(kāi)辟都具有重要的戰(zhàn)略價(jià)值。