2010年房估師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo)：收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)

收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估內(nèi)容

（1）現(xiàn)金流

1）潛在毛租金收入。物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

2）空置和收租損失。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：①空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，②租出的面積沒(méi)有收到租金。

3）其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱(chēng)計(jì)劃外收入。

4）有效毛收入。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失＋其他收入

5）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為租戶(hù)提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等），保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用。

6）凈經(jīng)營(yíng)收入。凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

7）抵押貸款還本付息。該項(xiàng)還本付息不是經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，它可以逐漸的轉(zhuǎn)入業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益的價(jià)值中去。

8）稅前或稅后現(xiàn)金流。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息

稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

（2）相關(guān)問(wèn)題分析

1）物業(yè)估價(jià)。任何使物業(yè)提高凈經(jīng)營(yíng)收入的因素，也會(huì)提高物業(yè)的價(jià)值。

2）準(zhǔn)備金和保證金基金

①準(zhǔn)備金（大修基金）準(zhǔn)備金是定期存入的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金。如果這部分資金來(lái)自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除。準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出（例如設(shè)備或屋面的更新），取有效毛租金收入或年凈經(jīng)營(yíng)收入的一個(gè)百分比。準(zhǔn)備金應(yīng)事先做出預(yù)算，定期向“有息銀行存款”賬戶(hù)注入。

②保證金基金。租戶(hù)常常需要繳納租賃保證金，以保證其在租約有效期間內(nèi)能夠很好地履行租賃合約（按期繳納租金、履行對(duì)物業(yè)保護(hù)的責(zé)任）保證金基金的利息收入可以作為物業(yè)的其他收入，也可以部分或全部歸租戶(hù)所有。

3）所得稅。物業(yè)管理企業(yè)通常只能較準(zhǔn)確地估算稅前現(xiàn)金流，稅后現(xiàn)金流通常要在咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)人員后才能得到。