2010年房估師經(jīng)營與管理輔導(dǎo)： 如何學(xué)習(xí)成本法

　　（1）投資利潤率：“投資利潤率”在2004年、2003年、2002年的考試中，以不同的試題形式出現(xiàn)，2005年、2006年理論與方法教材去掉了投資利潤率，從2007年開始，教材又加上該內(nèi)容，而且是考試必考內(nèi)容，一定要搞明白其計(jì)算基數(shù)。

　　（2）教材從2007年，成本法最大的變動知識點(diǎn)也是很重要的兩點(diǎn)：一是對經(jīng)濟(jì)壽命作了修訂，當(dāng)經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。當(dāng)土地使用期限屆滿。分受讓人申請續(xù)期和不申請續(xù)期兩種情況；二是銷售費(fèi)用計(jì)算利息。銷售費(fèi)用計(jì)息時，一定要先區(qū)分清銷售費(fèi)用發(fā)生的時間，即銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷售同時發(fā)生的費(fèi)用。

　　（3）在通常情況下，土地報(bào)酬率一般指的是年報(bào)酬率。

　　（4）開發(fā)利潤無論是在成本法中還是假設(shè)開發(fā)法中都不計(jì)息。

　　（5）關(guān)于單利和復(fù)利，存款和貸款，可以用單利，也可用復(fù)利。只是為了計(jì)算的方便，根據(jù)單利和復(fù)利的換算公式，把單利換算成復(fù)利。

　　（6）傳統(tǒng)方法雖然不考慮各項(xiàng)收入、支出的時間。但是一定要計(jì)算利息。

　　（7）在計(jì)算建筑物折舊的時候，可分兩種情況考慮：住宅與非住宅，住宅是自動續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊，對于非住宅，要區(qū)分約定不可續(xù)期或未約定不可續(xù)期兩種情形。

　　（8）重新購建價(jià)格含義中有“購”和“建”雙重含義，對于重新購置的價(jià)格，是要用市場法來求取的，對于重新建造的價(jià)格是積算價(jià)格，可用成本法計(jì)算。

　　（9）征收國有土地上的建筑物來獲得土地是指城市房屋拆遷情形，征收是收回土地使用權(quán)，征用是暫時借用土地使用權(quán)，其中，土地所有權(quán)沒有改變。

　　（10）為了更好的加深對功能折舊的理解，現(xiàn)提供一個公式，僅供參考！該功能落后空調(diào)系統(tǒng)的重建成本（現(xiàn)有項(xiàng)目成本）一該落后空調(diào)已計(jì)提折IH+修復(fù)成本（拆除該功能落后空調(diào)所必需的費(fèi)用一該功能落后空調(diào)系統(tǒng)可回收的殘值+安裝新的功能先進(jìn)空調(diào)所必需的費(fèi)用）一該新的功能空調(diào)系統(tǒng)如果在建筑物建造時就安裝所必需的費(fèi)用=可修復(fù)的功能落后引起的折舊。

　　（11）還應(yīng)注意以下幾個問題。

　　1）成本法中開發(fā)成本可劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。主要包括：①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；③商品房建筑安裝工程費(fèi)；④公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；⑤其他工程費(fèi)。這里要搞清哪幾項(xiàng)歸土地開發(fā)成本，哪幾項(xiàng)歸建筑物建造成本。

　　需要明確的是：上述成本組成內(nèi)容中，①項(xiàng)一般情況下歸屬于土地開發(fā)成本，②項(xiàng)如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，則部分屬于土地開發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，②、③、④項(xiàng)是建筑物建造成本，⑤項(xiàng)應(yīng)更多可歸于建筑物建造成本中。

　　2）紅線內(nèi)市政費(fèi)用應(yīng)包括在建造成本中。

　　3）要記住不可預(yù)見費(fèi)用的含義及具體包括內(nèi)容。

　　4）勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、紅線內(nèi)市政費(fèi)，一般應(yīng)包含在土地開發(fā)成本中并參與計(jì)息。

　　5）成本法利息的計(jì)算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與場地拆遷費(fèi)用是作為土地開發(fā)成本費(fèi)用的。

　　6）對自用房地產(chǎn)用成本法估價(jià)中，要計(jì)算銷售費(fèi)稅。

　　7）成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計(jì)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)”，比如有預(yù)售時就有銷售費(fèi)用。

　　8）房地產(chǎn)重新購建價(jià)格包含銷售稅費(fèi)和利潤。

　　9）要理解“自有資金利息不計(jì)入利潤，而計(jì)入成本”這句話。在房地產(chǎn)開發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報(bào)，二是有利潤回報(bào)，其中利息回報(bào)不能混同于利潤回報(bào)，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價(jià)格的組成部分，換句話說，是要計(jì)入“成本”的。

　　10）功能過剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟(jì)折舊中由于外部的改善帶來的價(jià)值提升，是屬于是房地產(chǎn)價(jià)值的升值。