2010年房估師經營與管理輔導：收益法相關知識

　�。�1）直接資本化法。是預測估價對象未來某一年的收益，然后將其除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數，來計算估價對象價值的方法，稱為收益乘數法。 

　�。�2）報酬資本化法。是一種現金流量折現法，即房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益（凈現金流量），選用適當的報酬率（折現率）將其折算到估價時點后相加來計算估價對象價值的方法。對于公用、公益性房地產的估價，收益法大多不適用，如：政府辦公樓、學校、公園等。

　　2．收益法適用的對象和條件

　�。�1）收益法適用的對象：有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產，不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。

　�。�2）收益法適用的條件：房地產的收益和風險都能夠較準確地量化。

　　3．凈收益每年不變的公式的作用

　�。�1）直接用于測算價格

　�。�2）不同期限房地產價格之間的換算

　�。�3）比較不同期限房地產價格的高低

　�。�4）用于市場法中因期限不同進行的價格調整