2010年房地產估價師制度與政策輔導：房地產稅費法律制度

（一）房地產稅的概念

房地產稅，是指直接或間接以房地產為對象而征收的稅。我國目前征收的房產稅包括房產稅和契稅，土地稅主要有土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等，其他與房地產緊密相關的稅種有固定資產投資方向調節稅、營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、印花稅等。

（二）房地產費概述

1.房地產費的概念

房地產費，是指在房地產的開發、經營活動中所產生的稅以外的其他費用。房地產具有管理性、服務性和補償性的特征。

房地產費與房地產稅不同。與房地產稅相比，房地產費具有以下特征：第一，主體不同。房地產費可以由各有關國家行政機關、事業單位收繳；房地產稅只能由國家稅務機關或國家稅務機關委托房地產機關征收。第二，目的不同。收取房地產費的目的是為了補充行政機關、事業單位的經費來源，因此所收取的費用一般由其自收自支，用于從事與其職能或義務相關的房地產管理、服務活動；而房地產稅是為了調節社會關系、促進土地資源的合理配置和房地產的有效利用，同時也為了增加政府的財政收入，所以收取的稅金必須全部上繳中央和地方財政，由政府統一支配。第三，依據不同。房地產費一般根據國家法律、政策而實施，有的還是根據收繳主體的自行規定而收取，效力較低；房地產稅一般都是根據國家專門的稅收法律實施，效力較高。

2.房地產費的種類

房地產費主要有房地產開發活動費、房地產交易費、房地產中介服務費。

（1）房地產開發活動費。

目前我國在房地產開發活動中發生的收費項目主要有以下幾項：

①市政公用設施建設費。包括：綜合開發市政費，按商品房銷售收入的15%計收；分散建設市政費，其中住宅建設項目按照建筑面積每平方米價格的15%計收，并于開工前一次繳清；分散建設生活服務配套設施建設費，按照建筑面積每平方米價格的15%計收。
②四源費。是用來興建自來水、污水、煤氣、供熱等服務設施的費用。由于能源價格低于成本，政府部門每年要補貼大量資金來維持此類公共事業單位的運行。政府向開發企業收取四源費，是為了緩解城發展對能源的需求，籌建建設資金。
③其他費用項目。在房地產開發活動過程中，除了上述兩項費用之外，還會發生多種較小費用項目，如立項管理費、城建綜合開發項目管理費、規劃管理費、征地管理費、拆遷管理費、工程預算審核費、土地權屬地籍調查測量費、劃紅線費、建設工程許可執照費、投標管理費、消防設施費、防洪費、綠化建設費等。

（2）房地產交易費。

房地產交易費，是指在房地產交易過程中發生的收費項目。在房地產交易過程中，除了向國家交納契稅和印花稅外，還需要繳納以下幾種費用。

①登記費。登記費分為房屋登記費和房地產權登記費。凡辦理房地產買賣、租賃登記的，交易雙方都要分別按件數交登記費。另外，因買賣、贈與、交換、繼承等發生房屋產權轉移的，由房地產權利的承受人交付登記費。

②手續費。進行房屋交易時，雙方辦理房地產權屬登記，應向房地產管理部門繳納手續費；辦理房地產買賣手續的，雙方當事人按照實際成交價的1%繳納手續費；辦理房地產贈與、繼承、分割等手續的，房屋的承受人應按照評估價格的1%繳納手續費。

（3）房地產中介服務費。

房地產中介服務費，是房地產交易市場重要的經營性服務收費。按照市場物價部門的規定，中介服務機構應當本著合理、公開、誠實信用的原則，嚴格執行收費原則和收費標準，切實提供質價相稱的服務。此外，房地產中介服務收費實行明碼標價制度，中介服務機構應當在其經營場所或交繳費用地點的醒目位置公布其收費項目、服務內容、計費方法、收費標準等事項。

不同服務項目的收費標準是不一樣的。按照市場物價部門的有關規定，服務項目的收費標準是：

①房地產經紀收費。房地產經紀收費是房地產專業經紀人接受委托，進行代理收取的傭金。房地產經紀收費根據代理項目的不同，實行不同的收費標準。

房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累退計收：

房地產價格總額（萬元） 累計計費率（％）

500以下（含500） 2.5
501～2000 2
2001～5000 1.5
5001～10000 1
10000以上 0.5

實行獨家代理的收費由委托方與房地產中介機構協商，其標準可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。

房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。

②房地產咨詢服務費。房地產中介服務機構應委托人要求，提高有關房地產政策、法規、技術、信息等咨詢服務，可收取房地產咨詢服務費。房地產咨詢收費按服務形式分為口頭咨詢費和書面咨詢費兩種。

a.書面咨詢費。按照咨詢服務所需時間、內容繁簡、人員專業技術等級，每次10～50元。
b.書面咨詢費。按照咨詢報告的技術難度、工作繁簡，結合標的額大小計收。普通咨詢報告，每份300~1000元；技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，但一般不超過咨詢標的額的0.5%。

③房地產價格評估費。房地產價格評估費是房地產價格評估機構接受委托進行土地和房屋財產價格評估而收取的報酬。土地價格評估的收費標準，一般宗地價格采取差額定率累進計費，即按照土地價格總額大小劃分費率檔次，分檔計算各檔的收費。