2010年房地產估價師制度與政策輔導：房地產交易應遵循的規則

房地產交易的一般規則。房地產交易應遵循以下一般規則：

(1)房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是“房產權與地產權一同交易規則”。房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不能由兩個主體分別享有；如果由兩個主體分別享有，他們的權利就會發生沖突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規則，才能保障交易的安全、公平。

(2)實行房地產價格評估。我國剛剛建立市場機制，目前仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成復雜，非經專業評估難以恰當確定，故法律規定房地產交易中實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。

(3)實行房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。實施該制度的意義在于：進行房地產交易要依法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便于以此作為計算稅費的依據。當事人作不實申報時，國家將依法委托有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據。

(4)房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產的特殊性決定了實際占有或簽訂契約都難以成為判斷房地產權利變動的科學公示方式，現代各國多采用登記公示的方法以標示房地產權利的變動。我國法律也確立了這一規則，并規定：房地產轉讓、抵押，未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。