2010年房地產估價師案例分析模擬試題（28）

指錯題:

甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設施；其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡；會議室5間，建筑面積共500㎡；自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產的正常市場價格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/㎡；當?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%；該酒店正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%；會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天；當?shù)鼐频觐惙康禺a的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內容，請指出錯誤并改正：

1層餐廳和咖啡廳價格＝20000×900＝18000000（元）＝1800萬元

酒店客房年總收益＝250×280×365×（1－6%）＝10220000（元）＝1022萬元

酒店會議室年總收益＝1000×20×12＝240000（元）＝24（萬元）

酒店年總費用＝1022×40%＝409（萬元）

酒店客房及會議室年凈收益＝1022＋24－409＝637（萬元）

酒店客房及會議室價格＝637/10%×［1－1/（1＋10%）30］＝6007（萬元）

酒店辦公室價格＝300×10000＝3000000（元）＝300（萬元）

該酒店總價格＝1800＋6007＋300＝8107（萬元）

標準答案：

1．酒店客房年總收益＝250×280×365×60%＝1533（萬元）。

2．酒店會議室年總收益＝5×1000×20×12＝120（萬元）。

3．自用辦公室價值計算重復，因其價值已包含在酒店的整體價值內。

4．總價格中的“酒店及會議室價格”計算有誤，不是6007萬元，應為6005萬元。