2010年房估師理論與方法輔導: 辦理土地抵押登記是否審查抵押金額

《物權法》第十三條第一項明確規定不動產登記機構不得要求對不動產進行評估，但是《擔保法》第三十五條規定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”,因此，在實踐中，土地登記機構在辦理土地抵押登記時，對是否審查抵押金額和是否審查抵押物的價值等，存在疑惑。筆者認為土地登記機構不應當審查抵押物的價值及抵押金額。理由如下：
　　一是《物權法》沒有要求登記機構審查抵押金額。首先，雖然《擔保法》第三十五條要求抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，但是《物權法》沒有對此作出規定；其次，《物權法》第十三條第一項明確規定登記機構不得要求對不動產進行評估，其中隱藏著登記機關不得干預抵押物價值及抵押金額之含義；最后，《物權法》第一百七十八條明確規定，在《擔保法》與《物權法》的規定不一致時，要適用《物權法》。
　　二是抵押物的價值由抵押雙方當事人確定，只需要當事人認可即可，不需要登記機構審查。根據建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8號），“商業銀行在發放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的，應當向房地產管理部門提供確定房地產抵押價值的書面協議；由房地產估價機構評估的，應當向房地產管理部門提供房地產抵押估價報告。房地產管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值，不得指定房地產估價機構評估房地產抵押價值”.
　　三是《擔保法》第三十五條要求抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值的規定不合理。抵押的土地價值受房地產市場的影響較大，會出現較大的波動。土地在設定抵押時和實現抵押時的價值很難完全一致。實踐中，很有可能出現這樣的情形：在設定抵押時，抵押人所擔保的債權超出其抵押物的價值，但是實現抵押時，卻因為土地價格的上漲而低于其抵押物的價值，從而使抵押權人的債權都能得到優先受償。實踐中也有可能出現這樣的情形：在設定抵押時，抵押人所擔保的債權沒有超出其抵押物的價值，但是實現抵押時，卻因為土地價格的下跌而使其抵押物的價值低于其所擔保的債權，使抵押權人的債權也無法完全得到清償。比如說，甲向銀行貸款150萬元，以其評估價值為100萬元的土地使用權作為抵押，按照《擔保法》的規定，辦理抵押登記時，抵押金額只能登記為100萬元，但如果抵押期滿，甲的土地升值為200萬元，那么銀行也僅能以100萬優先受償，其余部分銀行則無法享有優先受償權，只能與其他債權人一起按照比例受償，抵押權人的權益就無法得到充分有效的保護。
　　四是《擔保法》第三十五條“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”規定也不合理。對于后一債權人來說，有抵押總比沒有抵押好。因為辦理抵押登記后，一是抵押物有可能增值，從而使后一債權人的債權得到優先受償。還是以前述的案例為例，甲將其土地使用權抵押給銀行后，向乙購買200萬元的貨物，但只能支付100萬元，乙為了擔保貨款能夠實現，要求甲以土地使用權作擔保，并申請將乙登記成為第二順位的抵押權人，當抵押權實現時，土地升值為200萬元，銀行的150萬元貸款只能有100萬元優先受償，剩下的100萬元則應當由乙優先受償；二是前一抵押順位的抵押權人可能放棄抵押權，或因其債權得到履行而使后一順位的抵押權人變為前一順位的抵押權人，從而使后一順位的抵押權人的債權能夠優先受償。因為根據《物權法》第一百九十四條的規定，抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容。在前述案例中，即使土地的價值沒有上漲，但是如果甲償還了銀行的貸款，則乙就變成了第一順位的抵押權人，從而使其債權全部得到優先受償。