2010年房估師經營與管理輔導：獲取土地使用權的途徑

(1)土地使用權出讓

　　國土資源部從2002年7月1日開始實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，從2003年8月1日起施行的《協議出讓國有土地使用權規定》。按照這些規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：

　　1)招標出讓國有土地使用權。是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

　　2)拍賣出讓國有土地使用權。是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

　　3)掛牌出讓國有土地使用權。是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

　　4)協議出讓國有土地使用權。是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。該方式僅當依照法律、法規和規章的規定不適合采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓時，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，肯可采取協議方式出讓”，但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

　　(2)土地使用權劃撥

　　土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。對于房地產開發商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的城市基礎設施用地和公益事業項目和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經濟適用房和廉租房項目用地，目前也通過行政劃撥方式供地。以行政劃撥方式供應土地時，除使用協議方式外，也逐步開始采用公開招標等競爭性方式。

　　(3)原有劃撥土地上存量房地產土地使用權

　　對于原有劃撥土地上的存量房地產，如因企業改制或兼并收購等行為導致產權變更時，需辦理土地使用權出讓手續。在不改變土地利用條件的情況下，該類土地使用權可采用協議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，采用國有土地使用權出讓、租賃、作價人股或授權經營等方式，對原劃撥國有土地資產進行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。

　　(4)與當前土地使用權擁有者合作

　　對于擁有資金但缺少土地資源的開發商來說，通過土地轉讓、公司人股、并購或合伙等方式，與當前土地使用權擁有者合作，也是獲得土地使用權的一種重要的方式。

　　例題：

　　獲取土地使用權，進行征地、搬遷、安置、補償是( )階段的主要工作。

　　a.投資機會選擇與決策分析 

　　b.前期工作

　　c.建設階段 

　　d.租售階段

　　答案：b