2010年房估師經營與管理輔導：制定租售方案

(1)充分了解物業代理公司及其職員的業務素質。由于房地產交易涉及到的資金量巨大，所以無論對開發商或業主來說，還是對投資置業的人士來說，都是須慎重對待的大事，能否做到公平交易，切實保障參與交易過程的各方面的利益，物業代理起著非常重要的作用。因此在選擇物業代理公司時，首先要考察物業代理公司及其職員是否有良好的職業道德，其中包括物業代理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有客觀、真實、真誠的作風，在物業交易過程中除傭金外是否沒有其他利益。一些代理公司采用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部分按另外的比例分成，就是一種嚴重違反職業道德的做法。

　　(2)物業代理公司可投入市場營銷工作的資源。很顯然，地方性的物業代理公司由于其人員、經驗和銷售網絡的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產開發項目的市場銷售工作。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業代理機構曾一度同時代理著北京近30個大中型房地產開發項目，其中有些同類型項目處于同一地段，結果代理費比例高的項目銷售十分火爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。糾其原因，就是物業代理在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業的租售市場，并將其主要的人力、物力投入到代理費比例高的開發項目上去了。

　　(3)物業代理公司過往的業績。看物業代理公司過往的業績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10個項目只有兩個成功，而另外一個公司代理了兩個項目均獲成功，顯然后者的成功率要遠遠大于前者。考察物業代理公司的過往業績，還要看其代理每一個項目的平均銷售周期。

　　(4)針對物業的類型選擇物業代理。住宅和公寓的銷售常由當地的代理機構辦理，當然，這些機構也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機構。但對工業和商業物業來說，常委托全國性或國際性代理公司，當地的代理機構有時參加，有時不參加。這里沒有一個統一的原則可供遵循，需具體問題具體分析。一般說來，全國或國際性代理公司通常對大型的復雜發展項目有更豐富的代理經驗，且與大公司有更直接、更頻繁的接觸;而地方性代理機構對當地房地產市場及潛在的買家或租客有較詳細了解。

　　(5)認真簽訂物業代理合同。通常開發商與物業代理之間都有一個合同關系，簽訂代理合同時，應對合同內容及每一文字書面和隱含的意義認真考慮。代理合同應清楚地說明代理權存在的時間長短，在什么情況下可以中止此項權利，列明開發商所需支付的費用、代理費(傭金)比例，并說明何時在什么條件下才能支付此項傭金。同時還應在合同中載明是獨家代理還是聯合代理，涉及雇傭另 外的代理時，什么是首席代理的權利，是否連續處置(租售)該物業(出于財務和收益的考慮，開發商有時希望分階段出租或出售某物業)等。花些時間盡可能精確地表述開發商和代理商之間的關系可避免以后造成誤解和爭議。