2010年房估師理論與實務備考資料（2）

房地產需要專業估價

　真正需要專業估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業整體資產以及某些機器設備、無形資產等。具體就房地產來說，不僅房地產具有獨一無二和價值量大兩個特性，而且房地產市場是典型的不完全市場。在經濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：①同質商品，買者不在乎從誰的手里購買;②買者和賣者的人數眾多;③買者和賣者都有進出市場的自由;④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的;⑥買者和賣者無串通共謀行為;⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;⑧商品可轉讓且可發生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看作近似于完全市場的實例。房地產作為商品，其品質各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產所有權(中國為房屋所有權和建設用地使用權)可以轉讓，但房地產實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。

　　由于房地產市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，所以難以形成一般人容易識別的適當價格，從而需要房地產估價師進行“替代”市場的估價。房地產估價有助于將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。