2010年房地產估價師《理論與方法》習題（4）

31．某宗房地產， 凈收益每年50萬元， 建筑物價值200萬元， 建筑資本化率為12%， 土地資本化率為10%， 則該宗房地產的總價值為（ 　）萬元。
　　A．417
　　B．500
　　C．460
　　D．450

　　32．某類房地產通常抵押貸款占70%， 抵押貸款的年利率為10%， 購買者自有資本要求的年收益率為12%， 則該類房地產的資本化率為（ 　）%.
　　A．10.6
　　B．11.4
　　C．11.2
　　D．10.8

　　33．某宗房地產正常情況下年總收益140萬元， 年總費用40萬元， 資本化率12%， 出讓時的土地使用權年限為50年， 現已使用5年， 則該宗房地產的現時總價為（ 　）萬元。
　　A．833.33
　　B．830.45
　　C．828.25
　　D．827.64

　　34．某前后臨街總深度為30米的矩形宗地， 前街路線價為2000元/平方米， 后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值估價法， 其前街影響深度為（ 　）米。
　　A．10
　　B．15
　　C．20
　　D．30

　　35．對同一宗房地產而言，（ 　）
　　A．房地價格=土地價格+建筑物價格-建筑物折舊
　　B．建筑物價格=房地價格-土地價格
　　C．土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物折舊
　　D．房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物折舊。

　　36．開發商在開發某別墅區時， 產了增加利潤提高了建筑密度和容積率， 但結果反而使別墅的價格下降，這是因為（ 　）。
　　A．市場不景氣
　　B．該別墅區的環境條件變差
　　C．該別墅的單位開發成本降低
　　D．開發商可獲得滿意的利潤即可

　　37．購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%， 若該類房地產的資本化率為10.8%， 則自有資本要求的年收益率為（ 　）%.
　　A．15.0
　　B．15.7%
　　C．12.6%
　　D．11.6

　　38．選取可比實例時， 應注意所謂地點的同一性或類似性， 是指所選取的可比實例與估價對象處于（ 　）。
　　A．同一地區
　　B．同一城市
　　C．同一供求范圍內的類似地區
　　D．A或C

　　39．某建筑物， 政府主管部門規定的該類建筑物的耐用年N與該建筑物的經過年數t、尚可使用年限n之間的關系為（ 　）。
　　A．N=t+n
　　B．Nt+n
　　C．N>t n
　　D．A、B、C都可能

　　40．房地產價格實質上是房地產（ 　）的價格。
　　A．開發成本
　　B．權益
　　C．物質實體
　　D．B和C