2010年房地產估價師《理論與方法》備考資料（3）

二、收益法：難點是求取凈收益時扣除項目的準確界定和資本化率的確定。

　　1、基本思路：由于房地產壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能獲得收益，而且能期望在未來繼續獲得收益。所以，購買收益性房地產可以視為一種投資。投資者購買收益性房地產，實質是以現在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。

　　在實際估價中，我們把一切不是由房地產本身所創造的收益都當作是“運營費用”，由有效毛收入中扣除運營費用，得到的凈收益，就是房地產本身創造的收益。

　　收益性房地產的價值高低取決于：①可獲得收益的大�。虎诳色@得凈收益期限的長短；③獲得該凈收益的可靠性。

　　2、收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產。但不限于估價對象本身現在是否有收益，只要它所屬的這類房地產有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設想為出租情況下運用此方法。收益法適用的條件是房地產的收益和風險都能夠量化。

　　3、搜集有關房地產收入和費用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運營費用等（均為客觀值）。

　　4、估算潛在毛收入：是假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。

　　5、估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。

　　6、估算運營費用：指維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。不包括所得稅、房地產抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費、房地產改建擴建費。

　　運營費用率=運營費用/有效毛收入

　　7、凈收益的求取：

　　①出租型房地產。凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－稅金－租賃代理費

　　租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入

　　在實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費是否要扣除，應在分析租賃契約的基礎上決定。應該注意租約約定稅費由誰負擔，從而確定扣除項目。帶家具、設備出租的，應扣除其對房地產的貢獻。

　�、谥苯咏洜I型房地產。其特點是房地產所有者同時又是經營者，房地產租金和經營者利潤沒有分開。A、商業經營型房地產。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經營費用－商品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－商業利潤。B、工業生產型房地產。凈收益＝產品銷售收入－生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。

　�、圩杂没蛏形词褂玫姆康禺a：比照同一市場上有收益的類似房地產有關資料計算，或直接比較得出。

　�、芑旌闲�。看成是各種單一收益類型房地產的組合，分別計算，然后綜合。

　　估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的外，都應采用正常客觀的數據。有租約限制的，租約期內的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正�？陀^的租金。

　　利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正�？陀^的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正�？陀^的。