2010年房地產估價師《理論與方法》備考資料（7）

四、假設開發法：難點是利潤的估算和開發完成后房地產價值的測算。

　　1、適用對象和條件：假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。對于有規劃設計條件要求，但尚未明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的規劃設計條件來估價，但必須將該最可能的規劃條件列為估價的假設和限制條件，并在報告中作特別說明，說明它對估價結果的影響或估價結果對其的依賴性。

　　2、假設開發法估價結果的可靠性取決于：

　　⑴是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式（包括用途、規模、檔次等）。

　　⑵是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發完成后的房地產價值。

　　⑶良好的社會環境也影響著假設開發法的效果。①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；②要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；④要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩定的土地供應計劃。

　　3、假設開發法的操作步驟：

　　①調查待開發房地產的基本情況； ②選擇最佳的開發利用方式； ③估計開發建設期；

　　④預測開發完成后的房地產價值（市場比較法和長期趨勢法相結合求取）；

　　⑤估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費； ⑥進行具體計算。

　　4、假設開發法進行估價的公式：

　　①求生地價值的公式：A 適用于將生地建成房屋的公式：

　　生地價值=開發完成后的房地產價值－由生地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息

　　－銷售稅費－開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費

　　B 適用于將生地開發成熟地的公式：

　　生地價值=開發完成后的熟地價值－由生地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息

　　－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費

　　②求毛地價值的公式：A 適用于將毛地建成房屋的公式：

　　毛地價值=開發完成后的房地產價值－由毛地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息

　　－銷售稅費－開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費

　　B 適用于將毛地開發成熟地的公式：

　　毛地價值=開發完成后的熟地價值－由毛地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息

　　－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費

　　③求熟地價值的公式：

　　熟地價值=開發完成后的房地產價值－由熟地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息

　　－銷售稅費－開發利潤－買方購買熟地應負擔的稅費

　　④求在建工程價值的公式：

　　在建工程價值=續建完成后的房地產價值－續建成本－管理費用－投資利息－銷售稅費

　　－續建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅費

　　⑤求舊房價值的公式：

　　舊房價值=裝修改造完成后的房地產價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售稅費

　　－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅費