房地產估價師：房地產中介服務管理制度與政策考點精析

(1)本章涉及的有關法律、法規包括：①《中華人民共和國城市房地產管理法》；②《城市房地產中介服務管理規定》；③《房地產估價機構管理辦法》；④原建設部令第151號《注冊房地產估價師管理辦法》；⑤原建設部《關于改變房地產經紀人執業資格注冊管理方式有關問題的通知》；⑥原建設部與中國人民銀行《住房置業擔保管理試行辦法》、原建設部《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》、原建設部《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》和《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》等。

　　(2)本章的考試重點主要是房地產估價機構資質內容、中介服務收費及房地產估價師的注冊制度等三大塊內容，尤其是房地產估價機構資質管理、房地產估價師的注冊管理。從2004年，根據《中華人民共和國行政許可法》、《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)，將房地產估價機構資質核準和房地產估價師執業資格注冊列為行政許可項目，而房地產經紀人執業資格注冊則轉變管理方式，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會承擔，住房和城鄉建設部負責監督。房地產估價機構資質管理的內涵是將房地產估價機構分為一、二、三級資質，每級資質從機構名稱、注冊資本、注冊房地產估價師數量、估價機構執業年限、執業范圍、執業業績等方面都設定了具體的條件，這些條件是考試的重要內容，也是我們實際工作中所必須要掌握的知識，必須在理解的基礎上，進行強化記憶。

　　考生更應熟悉房地產估價師執業資格考試的法律依據，這就是《中華人民共和國城市房地產管理法》所確定的“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。同時房地產估價師的注冊管理部門、注冊種類、注冊時限要求等內容都是考試的重點。中介服務收費具有政策性、實踐性的特點，考生要掌握中介服務收費的三種類型，即房地產中介服務收費包括房地產咨詢收費、房地產價格評估費、房屋代理收費。這三類收費的依據是原國家計委、原建設部《關于房地產中介服務收費的通知》。我們要熟悉這三類收費的標準，并能夠具體測算，尤其是以房產為主的房地產價格評估費，一是要記住“按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收”；二是要記住分檔收費的費率，這是做好房地產估價收費的基礎，也是我們在日常工作中的基本要求。

　　(3)近幾年來的考試非常注重房地產中介服務收費的計算題，如2001年的試題中有一道單項選擇題：甲將其房屋委托房地產中介服務機構一次性出租，租期三年，實際成交月租金500元。按國家規定，房地產中介服務機構應收的租賃代理費用最高為(B)元。

　　A．250

　　B．500

　　C．750

　　D．1500

　　做此題必須了解原國家計委、原建設部《關于房地產中介服務收費的通知》中的“房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商一次性收取規定”，也就是最高可按一個月的成交租金，實際成交月租金500元，因此該房地產中介服務機構應收租賃代理費用最高為500元。再如2005年的試題中有一道單項選擇題：某非經濟特區的房地產估價資質的機構完成本地一宗以房產為主的評估項目。評估的房地產價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設部聯合下發的《關于房地產中介服務收費的通知》規定的收費標準，估價收費最高為(C)萬元。

　　A．1．60

　　B．3．00

　　C．4．25

　　D．5．00

　　依據以房產為主的房地產價格評估“按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收”所確定的分檔收費費率，計算如下：100萬元×5‰+900×2．5‰+1000萬元×1．5‰=4．25(萬元)。

　　(4)同時，由于近幾年綜合分析題中基本沒有涉及本章內容，而本章內容也是特別易出綜合分析題，所以建議大家一定要進行本章內容的綜合分析題訓練。