房地產估價師：規劃知識考點精析

(1)在學習本章內容之前，我們首先應對房地產估價相關知識的框架、結構和特點有所了解。
　　房地產估價相關知識考試性質：獲得房地產估價師執業資格，同樣也表明房地產估價師已具備承擔房地產經濟專業技術中級職務的水平和能力。
　　房地產估價相關知識考試目的：提高房地產估價師分析房地產經濟問題和相關經濟問題的能力與水平。
　　房地產估價相關知識考試要求：同房地產基本制度與政策一樣，了解部分約占10%，熟悉部分約占30%，掌握部分約占60%。
　　房地產估價相關知識考試內容及特點：房地產估價相關知識涉及規劃、環境、建筑工程、工程造價、房地產測繪、經濟學、金融、證券、保險、統計、會計、法律、拍賣等多學科知識，要求考生必須知識面廣。由于其內容多而雜，知識點比較分散，而總分值只占40分，各章所占分值較小，這也是該學科考試難度相對較大的一個主要原因。要考出理想成績，切不可忽視房地產估價相關知識任何一個章節，甚至一個細節，做到學習、復習要全面，否則就會失分，影響全科成績。因此，一定要重視相關知識的復習。由于相關知識在房地產估價制度與政策整張卷100分中，只占40分，每章僅占2～4分，平均為3分多。因此，有些考生認為復習起來費時費力，就忽視甚至放棄了該部分內容的學習和復習，認為該部分內容稍微掌握一點，考試時稍微拿一點分數，成績就可以了。正是這種思維方式，造成了一些考生在考試中失利。根據近幾年第一門課程的考試情況看，“房地產基本制度與政策”考試呈現出難度不斷加大的趨勢。如果不加強房地產估價相關知識方面的學習和做好全面復習，整張卷考試通過率就會大大降低。
　　(2)本章涉及的有關法律、法規包括：①《中華人民共和國城鄉規劃法》、②原建設部令第146號《城市規劃編制辦法》。
　　學習本章內容，要緊密結合《房地產基本制度與政策》中的第5章內容規劃設計與工程建設管理制度與政策，這兩章內容在城市規劃的基本概念和內容，城市規劃的編制與審批方面，內容是一致的，都是依據的《中華人民共和國城鄉規劃法》。所不同的是規劃設計與工程建設管理制度與政策主要是從城市規劃實施管理的角度為著力點，主要反映城市規劃的“動態”內容，如在城市規劃實施管理中，實行報建審批管理和批后管理；城鄉規劃主管部門要核發建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證；同時還要按照規劃實施監督檢查體系對違章占地和違章建設的查禁工作。而本章內容以城鄉規劃的有關知識為重點，主要反映城市規劃的“靜態”內容。如《城市用地分類與規劃建設用地標準》中的土地分類，控制性詳細規劃、修建性詳細規劃的各類指標等。
　　(3)本章內容的重點包括：
　　1)城市規劃行政體系包括城市規劃的編制和審批兩個方面，尤其是編制城市規劃的兩個階段、城市總體規劃的分級審批是考試的重點。
　　2)城市用地分類，其依據是國家標準《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ 137-1990)，是重點考試內容，如2002年考試試題中，出了一道此內容的單項選擇題：城市用地共分為(B)大類。
　　A．8
　　B．10
　　C．16
　　D．46
　　我們只要掌握了《城市用地分類與規劃建設用地標準》中，城市用地共分10大類、46中類和73個小類。這道題就很容易做。
　　3)城市用地適用性評價結論，一般可將建設用地分為三類。如2002年考試試題中，還有一道此內容的單項選擇題：根據城市用地適用性評價結論，適于修建的用地是(A)。
　　A．一類用地
　　B．二類用地
　　C．三類用地
　　D．臨時用地
　　4)控制性詳細規劃的控制體系，在此體系中，要掌握用地控制、環境容量控制、建筑形態控制、交通控制、城市設計引導及控制等項指標，以及地塊控制指標可分為規定性指標和指導性指標兩類。哪些是規定性指標，哪些又是指導性指標?同時要重點搞清建筑密度和容積率的區別和聯系。如2004年考試試題中，有一道此內容的單項選擇題：下列控制性詳細規劃指標中，不屬于建筑形態控制指標的是(C)
　　A．建筑高度
　　B．建筑間距
　　C．建筑密度
　　D．建筑后退紅線距離
　　我們只要掌握用地控制、環境容量控制、建筑形態控制、交通控制、城市設計引導及控制等項指標，如建筑形態控制指標包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規定。此題就能得滿分了。
　　再如2005年考試題中，有一道此內容的判斷題：制定容積率下限的目的是防止過度開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。(×)
　　此題主要依據：容積率可根據需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成的土地浪費。容積率上限防止過度開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。
　　(4)本章也極易出計算題。出計算題的主要要包括兩個方面：一個是要記住“建筑密度和容積率”，這里我們只要記住此內容的兩個公式即可，“建筑密度=規劃地塊內各類建筑基底占地面積/地塊面積；容積率=總建筑面積/土地面積”。要記住“有關平均層數、住宅建筑凈密度、住宅建筑面積凈密度、住宅建筑面積毛密度、人口凈密度等技術經濟指標及其計算公式”。如有一道計算題：某地塊面積10h㎡，居住用地面積為6h㎡，住宅用地面積為5h㎡，住宅總建筑面積為30h㎡，基底建筑面積4h㎡，則其住宅建筑凈密度為(C)。
　　A．6
　　B．5
　　C．0．8
　　D．0．66
　　做此題，只要熟悉了“住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積÷住宅用地面積”公式，此題就容易做了。住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積÷住宅用地面積=4h㎡÷5h㎡=0．8。