試論我國房地產中介違規行為的規制（二）

　　盡管人們的法律意識普遍增強，在接受房地產中介服務時，都具有訂立合同的意識，但是由于欠缺統一管理，以及中介機構私欲的膨脹，一些中介機構和人員“渾水摸魚”，乘機規避法律，擾亂整個中介市場的秩序，各種違規甚至違法行為正日益引起人們的普遍關注。具體而言，中介違規行為包括：
　�。�1）不具備資質條件的無證無照經營；
　�。�2）非法轉讓、租借執業證書，允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
　�。�3）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
　�。�4）索取收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便牟取其他不正當的利益；
　　（5）私拿“回扣”，實行低價格惡性競爭；
　�。�6）與一方當事人串通，損害另一方當事人利益；
　　（7）利用內幕信息，與自己或有利害關系的人交易；
　�。�8）發布虛假成不實信息欺詐當事人；
　�。�9）利用職業便利“炒房”，從中非法賺取差價；
　�。�10）執業過程中存在過錯或重大過失，給當事人巨大損失；
　�。�11）法律、法規禁止的其他行為。除違規外，有些行為同時還構成違法，如前文所述的案例中提及的挪用、侵占房款等行為，情節嚴重的甚至還會觸犯刑律。
　　中介違規行為，擾亂了房地產交易市場的正常秩序，挫傷了消費者積極的消費心理，損害了房地產開發商和購房者雙方的利益，對刺激消費、拉動內需、帶動國民經濟增長都將產生一連串的惡性影響，房地產資本市場欲實現強式效率也必將成為泡影�？梢姡�中介違規行為危害大、涉及面廣，足以引起立法界和理論界的關注。
　　（三）有關規制房地產中介服務行為的立法現狀
　　遺憾的是，到目前為止，我國房地產中介服務方面的法律法規正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏，而且規定過于籠統原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。許多房地產專著要么對中介服務行為只字未提，要么就是一筆帶過�，F有的《城市房地產管理法》從法律上界定了房地產中介行業的商業性質，意即每一個依法成立的中介服務機構，在法律地位上都是平等的，不存在管理與被管理、領導與被領導的區分。但是從法條本身看，該法又具有濃厚的行政法的色彩，除對房地產中介機構的設置進行規范外，并沒有將房地產中介服務行為置于平等主體之間的民商法的調整范圍之下，至于中介機構的權利、義務、責任等等更是涉獵不深。那么，對于房地產中介市場混亂的問題，究竟該如何解決呢？所幸的是，這個問題已引起了國家相關部門和某些省市的重視。2001年8月15日，建設部對1996年1月8日頒布的《城市房地產中介服務管理規定》進行了修正，對房地產中介機構的設立、中介服務人員的資質進一步加以嚴格規定，對中介違規行為進行了部分列舉，在罰則中對中介服務機構和人員分別進行了規范，如“未取得房地產中介資格擅自從事房地產中介業務的，責令停止房地產中介業務，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款”，對其他違法行為則處以“收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處以一定數額的罰款”，“中介服務人員違反本規定，構成犯罪的，依法追究刑事責任”等等。2002年5月23日，建設部、國家發展計劃委員會、財政部等七部委聯合下發了《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》，該《通知》第（七）部分為“完善相關制度，規范中介行為”，具體行文為“加快實施房地產經紀人執業資格制度，積極推行房地產中介服務人員持證上崗制度。對于偽造、涂改、轉讓房地產中介服務人員執業資格證書的，房地產管理部門應當依據有關規定收回其資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以下的罰款；對于在房地產中介活動中收受委托合同以外財物、允許他人以自己的名義執業、發布虛假或不實信息、在兩個以上機構執業、與一方當事人串通損害另一方當事人利益以及違法收取傭金等違規、違法行為，房地產管理部門應當收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”考試大房地產估價師
　　2003年3月，上海市房地局也采取了相應措施，規定凡不使用市房地局、市工商局聯合監制的《上海市房地產居間/代理合同》示范文本的，房地產經紀公司必須將自行制訂的“土本本”報工商部門備案。從3月份起，上海市各區縣房地局和工商部門將聯合執法，全面規范和整頓房地產經紀市場，無證無照、租借執業證書、利用職業便利“炒房”、非法賺取差價和利用合同欺詐當事人等違法違規行為都將被“喊�！薄�
　　無論是建設部的相關規定，還是七部委聯合下發的通知，亦或是上海房地局對房產中介違規行為采取的相應措施，我們都可以看到房地產中介違規行為已經引起了國家和部分地區的重視。盡管這還不是嚴格意義上的法律法規，但我們畢竟看到了希望的曙光�？梢灶A見，對房地產中介違規行為法律層面上的規制即將應運而生。