2009年房地產估價師案例分析真題（5）

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    地產估價技術報告

    一、個別因素分析（略）

    二、區域因素分析（略）

    三、市場背景分析（略）

    四、最高最佳使用分析（略）

    五、估價方法選用（略）

    六、估價測算過程（略）

    市場法

    市場法是將估價對象與在估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的處理來求取估價對象價值的方法。

    計算公式：

    估價對象市場價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數

    可比實例選擇

    區域市場同類項目售價等數據組見下表：（略）。

    根據替代原則，結合估價對象實際情況，選取以下三個項目作為可比實例：

    可比實例A：銀行大廈，位于金融街B區7號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為10971.27㎡，建筑面積為98741.45㎡，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/㎡（按建筑面積計算，下同），交易時間為2009年4月。

    可比實例B：新新大廈，位于金融街C區2號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為5699.77㎡，建筑面積為34198.63㎡，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/㎡，交易時間為2007年10月。

    可比實例C：中正大廈，位于金融街D區3號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為9752.56㎡，建筑面積為83773㎡，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/㎡，交易時間為2008年5月。