2011年房地產(chǎn)估價師理論與實務(wù)模擬試題（36）

    備戰(zhàn)2011年房估師考試，育路教育網(wǎng)小編為大家搜集整理2011年房地產(chǎn)估價師理論與實務(wù)模擬試題，希望對參加考試的各位同學(xué)有所幫助！

    某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1日——2035年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為2000元/㎡，建筑物重置成本為1300原/㎡.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。

    其他的相關(guān)資料如下；

    （1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過念數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置 價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。

    （2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

    （3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。

    （4）該類寫字樓的報酬率為10%.銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%.

    （5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值呂均為零。

    試求該寫字樓于2005年10月1日的這就總額和現(xiàn)值。

    解答：

    （1）土地價格=0.4×2000×[1-1/（1+8%）30）]/[1-1/（1+8%）40]

    =800×0.9006/0.9540=755.26萬元

    （2）建筑物物質(zhì)折舊額計算：

    1）門窗等損壞的修復(fù)費用=3萬元；

    2）裝修的折舊費=82.5×1/5×4=66萬元；

    3）其他設(shè)備的折舊費=250×1/15×9=150萬元。

    4）長壽命項目的折舊費=（1300×0.9-3-82.5-250）×1/40×10=208.63萬元

    （3）建筑物功能折舊額計算：

    1）功能過剩所引起的折舊=800×12/10%×[1-1/（1+10%）30]=9.05萬元

    2）空調(diào)功能落后引起的折舊=130-80+10-30+8=38萬元

    （4）建筑物經(jīng)濟折舊額=7/10%×[1-1/（1+10%）30]=65.99萬元

    （5）建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67萬元

    （6）寫字樓估價結(jié)果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59萬元