2011年房地產估價師制度與政策輔導：廉租房

    為了讓大家更好地備考2011年房地產估價師考試，育路教育網房估師頻道特整理2011年房地產估價師制度與政策輔導，以供大家全面復習！

    廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。

    （一）基本介紹

    廉租房（low-rent house或者low-rent housing）是中國大陸地區推行的一項旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施。

    我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認定標準由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認定標準再一次上調到7平方米以下，同時把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點優撫對象也納入了廉租住房的解決范圍。當今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現的。但在這些國家，政府對這個重要的民生環節，已經總結出了豐富的經驗及政策。中國建設部明確要求，全國所有市縣在2008年年底前必須建立“廉租房”制度。

    （二）與經濟適用房的異同

    與中國的另一項住房保障措施經濟適用房相比，在經營方式、目標對象、房源等方面有以下不同：

    經濟適用房房源為新建住房，而廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。 廉租房只租不售，而經濟適用房用于出售。 廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而經濟適用房通過土地、稅收政策扶持、控制建筑標準、限制利潤等手段降低建筑成本，面向買不起商品房的城市居民低價市場價格銷售。

    （三）存在問題

    早在1998年住房商品化改革之時，國務院曾經下文要求各級政府盡快建立起以經濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。但廉租房制度建設由于責任不清、資金來源缺乏等問題一直沒有實質進展。對于地方政府而言，廉租房建設無益于財政和政績。特別是在土地出讓招標拍賣的今天，廉租房建設會減少土地出讓金收入，該收入在某些經濟落后地區政府的財政收入中，甚至占了一半以上。對于房地產開發商而言，由于無利可圖，故反應冷淡。

    2006年，在商品價格飛漲，經濟適用房建設制度被廣為質疑的背景下，要求加強廉租房建設的呼聲越來越高。該年國務院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建設，并為參與廉租房建設的開發商提供銀行信貸便利。從目前的實踐來看，現有的廉租房數量未能覆蓋所有符合標準人群。由于標準過低，大量被排斥在租住標準之外的人群仍然無力購買住房。

    （四）福利特點

    廉租房的福利性特點，決定了其與一般商品房的開發與運作有著明顯的不同。然而也正是由于這些特點的存在，廉租房的開發與運作面臨新的困難。廉租房一直是中國房地產市場中重要的住房制度之一，雖然建立時間不短，但是因為種種因素的制約發展程度有限，成為當前房地產市場結構性失衡的關健問題之一。