2011年房估師《經(jīng)營(yíng)與管理》第二章知識(shí)點(diǎn)（4）

　　11. 市場(chǎng)交易指標(biāo)（9）

　　具體指標(biāo)

　　銷(xiāo)售量

　　出租量

　　吸納量

　　吸納量

　　吸納周期

　　預(yù)售面積

　　房地產(chǎn)價(jià)格

　　房地產(chǎn)租金

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（反應(yīng)一定時(shí)期價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程序的相對(duì)數(shù)）

　　重要指標(biāo)說(shuō)明

　　吸納量＝銷(xiāo)售量＋出租量

　　吸納率＝吸納量/可供租售量

　　吸納周期－同期可供租售量可全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

　　12. 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)（10）

　　具體指標(biāo)

　　土地轉(zhuǎn)化率（反應(yīng)土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率）

　　開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)（反應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況）

　　開(kāi)發(fā)投資杠桿率（反應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)）

　　住房可支付性指數(shù)（家庭對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力）

　　住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)（住房與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系）

　　房?jī)r(jià)租金比（考察房?jī)r(jià)是否偏離其使用價(jià)值）

　　量?jī)r(jià)彈性（反應(yīng)市場(chǎng)所處的周期階段和發(fā)展趨勢(shì)的市場(chǎng)景氣指標(biāo)）

　　個(gè)人住房抵押貸款還款收入比（反映個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平）

　　住房市場(chǎng)指數(shù)

　　消費(fèi)者信心指數(shù)

　　重要指標(biāo)說(shuō)明

　　土地轉(zhuǎn)化率＝當(dāng)期土地出讓面積/當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷(xiāo)售面積

　　開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)＝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資

　　開(kāi)發(fā)投資杠桿率＝自有資金或權(quán)益資本/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　住房可支付性指數(shù)＝家庭可承受房?jī)r(jià)的上限/實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格

　　房?jī)r(jià)租金比＝房?jī)r(jià)/租金

　　量?jī)r(jià)彈性＝過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率/過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率

　　個(gè)人住房抵押貸款琮款收入比＝抵押貸款月還款額/家庭收入

　　13. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（6特性）

　　市場(chǎng)供給的壟斷性

　　市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性

　　市場(chǎng)交易的復(fù)雜性

　　市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)

　　存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性

　　市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)性