2011年房估師《經(jīng)營與管理》第七章知識點（2）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-08-12
4. 不確定型決策方法
概念
未來事件的狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且概率也不能確定
一般要依靠決策者的個人經(jīng)驗、分析判斷能力和創(chuàng)造能力，借助于經(jīng)驗方法
具體方法
小中取大法
大中取大法
最小最大后悔值法
5. 房地產(chǎn)投資決策
房地產(chǎn)投資決策的核心（三個方面）
準確估算投資收益
分析投資面臨的風險
在權(quán)衡收益和風險的基礎(chǔ)上作出投資決策
房地產(chǎn)投資決策的階段（三個階段）
策略階段－界定可接受的收益和風險
分析階段－衡量可能的收益與風險
決策階段－評估各種收益與風險
6. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素（8大因素）
| 不確定因素 | 不確定的原因 |
| 土地費用 | 土地成本占總成本比重大 招掛掛的出讓方式使土地價格難以確定 |
| 建筑安裝工程費 | 建安費用估算價與承包商報價之間有差異 開工后建材和人工費會發(fā)生變化 |
| 租售價格 | 物業(yè)的供求關(guān)系變化 各種因素會發(fā)生變化 |
| 開發(fā)期與租售期 | 準備期的不確定 建造期的不確定 租售期的不確定 |
| 容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù) | 政府批準容積率的不確定 可供出租出售面積不確定（公攤） |
| 資本化率 | 評估時所選取的資本化率與將來實際投資收益率之間會出現(xiàn)誤差 |
| 貸款利率 | 影響財務杠桿的有效性及融資成本 |
| 資本金的比例 | 借貸資金所占比例越大融資成本越高 |
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