2011年房估師《經(jīng)營與管理》第九章知識點（2）

　　3.房地產(chǎn)債務融資

　　概念

　　通過舉債方式融資，資金融出方不承擔項目投資風險，

　　所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關費用

　　需要還本付息，其支付利息進入財務費用，可在稅前扣除

　　特點（四性）

　　短期性

　　可逆性－負有到期還本付息的義務

　　負擔性－需要支付利息

　　流通性－債券可在市場上轉(zhuǎn)讓

　　4. 債務融資的類型（四類）

　　銀行信貸

　　按用途分為流動資金貸款和固定資產(chǎn)貸款

　　按期限分為短期貸款和中長期貸款

　　按貸款方式分為信用貸款、擔保貸款（保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款）和票據(jù)貼現(xiàn)

　　商業(yè)信用

　　指工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式

　　商業(yè)作用的工具是商業(yè)票據(jù)，商業(yè)票據(jù)分為期票和匯票兩種

　　優(yōu)點是方便和及時

　　缺點是存在信用規(guī)模、信用方向等局限

　　企業(yè)債券

　　哪些企業(yè)可以發(fā)行債券

　　股份有限公司

　　國有獨資公司

　　兩上以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司

　　特點

　　企業(yè)債券由于具有較大的風險，利率通常高于國債

　　租賃融資

　　實質(zhì)

　　轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃

　　主要應用于大型設備租賃領域

　　房地產(chǎn)領域中的應用

　　回租租賃或售后回租模式