2011年房估師《理論與實務》復習導航（5）

　　（二）房地產需要專業估價

　　真正需要專業估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業整體資產以及某些機器設備、無形資產等。具體就房地產來說，由于房地產具有不可移動、獨一無二和價值量大的特性，房地產市場是不完全市場。

　　在經濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：

　　①同質商品，買者不在乎從誰的手里購買；

　　②買者和賣者的人數眾多；

　　③買者和賣者都有進出市場的自由；

　　④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格；

　　⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的；

　　⑥買者和賣者無串通共謀行為；

　　⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；

　　⑧商品可轉讓且可發生空間位置的移動。

　　一個市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看作近似于完全市場。房地產作為商品，其品質各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產的所有權或使用權可以轉讓，但房地產實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。

　　由于房地產市場是不完全市場，并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，在其判斷中要求有專門知識和經驗，所以需要房地產估價師提供市場信息，進行“替代”市場的估價。房地產估價有助于將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

　　值得指出的是，在需要專業估價的不同類型的資產中，由于各自的特性不同，把握影響其價值的質量因素、功能因素、產權狀況、占有使用情況、市場狀況等所需的專業知識和經驗差異很大，它們的價值評估一般不是同一個估價人員甚至同一家估價機構所能勝任的。